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mumushangao
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如何管理澳洲投资房?投资房交给谁管理?有必要自己管理吗?

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  •   mumushangao · 2021-11-29 13:01:00 +08:00 · 685 次点击
    这是一个创建于 851 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    0030 如何管理澳洲投资房?投资房交给谁管理?有必要自己管理吗?

    这是作者 @木木山高 的第 30 篇文章欢迎转发、转载,但请保留全部完整的信息,包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章,只字不差地阅读对于每个人都是很重要的一项技能。

    我之前在网上发过很多自制视频,经常讲澳大利亚的投资房。

    有很多网友,看到视频之后,也会通过各种渠道,比如视频留言、微博留言或者微信私信问我一些关于澳洲投资房的问题。

    网友们的问题,经常是五花八门的,问什么的都有,但是有一类问题很普遍。

    经常是这样的,网友留言问:我有一套(几套)公寓 Apartment 、独立屋 House 、联排独立屋 Townhouse ,想要出租,应该找谁来管理呢?是通过中介来管理?还是自己管理?哪种模式更好一点?

    关于这类问题,我来分享一些自己的想法和思考,首先给结论:投资房当然应该交给中介打理,专业的人做专业的事情。

    把自己的时间和精力解放出来,去做对自己更重要、更有益的事情。

    比如陪伴家人、陪伴孩子,比如赚更多钱,比如做自己喜欢的事情,钻研自己的兴趣爱好,锻炼身体等等。

    对于那些打算自己管理投资房的朋友,首先想请问几个问题:
    请问你有全职工作吗?

    你是否有很多空闲时间来管理自己的房子?

    如果租客要看房,你能随时安排时间带看吗?

    不同的租客,每个租客看房的时间不一样,你是否能协调过来?

    如果你和你的投资房相隔距离很远,你是否愿意每次开车几十分钟,或开车几十公里,去给租客开门,让租客看房?

    如果已经约好看房,你下班之后开车到了指定地点,租客临时取消约定,你是否还能保持心平气和地回家?

    你了解你所在的州(城市),所有和租房相关的法律和义务吗?

    如果租客不交钱、拖欠房租,你愿意花时间、花精力、花心思和租客纠缠、上法庭打官司吗?

    如果租客不交租金,什么时候发通知给租客,什么时候上法庭,什么时候驱逐租客,这些时间点你都清楚吗?

    如果租客经常报修家里的家用电器,今天空调坏了,明天电视坏了,后天厕所马桶堵了,你是愿意自己去修,还是花钱请人去修理?

    你的房子出租,比如有 10 个人过来看房,有 5 个人表示愿意租你的房子,你会把房子租给谁?

    你能分清楚,谁是好租客,谁是坏租客,谁有良好的租房纪录吗?

    你是否能拿到租客工作和收入信息,审查他们的个人状况,判断他们是否能按时交得起租金?

    租客提交了一系列材料,证明自己信誉良好,你是否有时间打电话去做背景调查( Reference Check )?

    如果遇到难缠、恶心至极的房客,你是否有经验、有耐心去应付?

    你是否有时间,定期去房屋里做常规例行检查,租客退房的时候也要做相应退房清洁,你是否有时间去检查?

    类似的问题还有很多,我这里只是举出一些例子,请仔细思考一下我上面说的这些情况。

    很多朋友想自己管理投资房,理由就是说中介收取的管理费太高了,想省下这笔钱,或者说中介不靠谱,不负责,收钱不做事,这管理费交得不值。

    澳洲现在主流的房产中介公司,房屋中介管理房屋的收费标准在租金的 3%-8%左右,小中介便宜一点,大中介稍微贵一点。

    假设投资房租金每周 600 澳币,一年按照 52 周计算。

    房租 600 澳币 /周×52 周=一年租金总额是 31200 澳币
    租金总额 31200 澳币÷12 个月=每月租金 2600 澳币

    中介管理费,如果我们按最贵的 8%来计算:
    每月租金 2600 澳币×管理费 8%=管理费 208 澳币

    中介管理费,如果我们按最便宜的 3%来计算:
    每月租金 2600 澳币×管理费 3%=管理费 78 澳币

    主流中介收取管理费标准可能是 5%左右:
    每月租金 2600 澳币×管理费 5%=管理费 130 澳币

    这三个档次的每月管理费,无论是 78 澳币、还是 208 澳币或 130 澳币,坦白说真的不算贵。

    想象一下,房客可以不分时间随时打电话来抱怨热水器坏了、水管炸裂了、电灯坏了、马桶堵了、窗帘坏了、要搬家之类的。

    作为房东,你连睡觉、约会、出去旅游心里都不踏实,因为你不知道房客和房子,什么时候会出各种各样的问题。

    出租房子的时候,找到顺眼的、懂规矩的优质租客,确实很省事,而且能省很多事情,作为房东,人人都知道,优质租客是可遇不可求的。

    但是碰到那种破事情比较多、还会耍无赖、不讲道理、拖欠房租的租客,会让你很痛苦、很纠结、很郁闷可能想要撞墙。

    有的房客无论大事小事,都会打电话给房东,让房东来帮忙解决,他们认为这都是房东的职责,有些微不足道的小事,他们宁愿每天无数电话骚扰房东,也不愿意自己去解决。

    中介经验多,对付各类租客得心应手,相比之下,如果是房东自己管理投资房,一般没问题,碰到问题就是个闹心。

    出租投资房,找中介管理的好处在于他们可以帮忙做背景调查,调查租客的个人财务状况,把那些在黑名单上或者财务有问题的租客自动过滤出去,如果租客拖欠租金或者毁坏房子,他们可以帮你追债、准备材料和帮忙联系保险公司、提交证据申请索赔。

    找到一个好的、负责任的中介会帮房东省去很多不必要的麻烦,和花出去的那些管理费相比,我觉得还是物超所值的。

    如果你碰到不好或不负责任的中介,完全可以换,问问朋友或看看网友们的经验,货比三家总不会错的。

    现在市场竞争这么激烈,每个区都有好几家中介公司,大公司小公司都有,花点时间去实际接触、考察一下。

    中介公司规模大小并不重要,大品牌相对比较靠谱,要找个口碑好的中介公司,找个做事认真负责的物业经理( Property Manager )。

    如果你担心中介多花钱,乱花钱,你可以和中介商量好,关于房子,有任何要花钱修理的问题都要事先通知你,经过你的书面文字同意才可以修理。

    如果中介没有经过你的同意,擅自决定修理,你可以拒绝支付相关费用。

    在澳洲当房东,如果租客遇到屋内水电煤等设施坏了,申请房屋维修是经常有的事。

    碰到这样的情况,中介一般会先和房东联系,说明需要维修的项目和相关报价,然后房东一般会授权中介安排修理师上门维修,结束后,房东支付相关的维修费,或者中介从房屋租金里直接扣除维修费。

    有很多人总是担心,中介有没有可能故意说屋里 XXX 坏了,然后让修理师傅上门维修,从中赚取介绍费、信息费、佣金( Commission )之类的,修理师和中介联合欺骗房东多花钱。

    据身边一些朋友反应,中介安排上门维修是不能收修理师傅任何好处费的,如果有收,必须在合同里面声明,否则是违法的。

    这样看来,中介一般不会故意和维修师傅合伙骗房东维修费了,因为中介从中也得不到什么好处,中介每个月从房租里扣除的管理费就是唯一好处。

    有的朋友可能会说,我不止 1 个房子,我有好多房子,我有十几套、几十套房子,管理费交多了心痛啊。

    这个情况,要我说的话,我只能说,你有十几套、几十套房子,证明你实力雄厚,证明赚钱能力很强,那你就更不应该自己管理了。

    你完全应该委托中介,聘请一个物业经理( Property Manager )帮忙打理投资房,或者自己成立一个房产管理公司也是可行的。

    然后你自己去做你擅长的、收益更大的事情才对,这样才能实现收益最大化啊,而不是每天和房客斗智斗勇,纠缠那些鸡毛蒜皮的小事。

    如果你没看清楚这个事情的本质,每天花大量时间去和房客扯皮,最终的结果就是因小失大,你的财富水平就一直停滞不前。

    到底是自己管理投资房,还是委托给中介来管理投资房,对于这件事情,很多人往往过于看重节省的那一点点金钱,而忽略了我们应该更加看重的那些东西。

    我们更应该重视的东西,包括但不仅限于自己的事业、自由、陪伴家人,自己的兴趣爱好等等。

    自己管理投资房,真正的瓶颈和缺陷在哪里呢?

    在于付出太多时间、精力和资源,就是我们常说的“心力”。

    如果有过经常和租客打交道的体验,很多人可能就只有一个感觉:这点钱都是辛苦钱,拿着卖白菜的钱,操着卖白粉的心。

    每个人的心力都是有限的,如果你把心力都放在处理出租房屋那些琐碎的事情方面,那么放在攀爬阶层,多赚钱方面的心力就少了很多。

    也就是说,自己管理一个或多个出租房,几乎是没有什么生活质量可言的,如果你真的管理过一个或多个房产,你就明白我说的事情了。

    假设你有一套房子要出租,发出广告之后,理论上可能有 20-30 个潜在租客对你的房子感兴趣。

    就算有 50%的人会实际来看房吧,那么这 10-15 人来看房。

    来之前会在网上问你一堆问题。

    这房子好不好?多拍几张照片发我看看?

    附近有什么生活设施?有没有大型超市?

    来之中会打电话和你说找不着路,坐公交、坐火车在哪一站下?怎么走?

    看完房之后,你还得和每个人沟通,看房感觉怎么样?想不想租?租金怎么样?

    有没有优惠?租金怎么付?押金交多少?什么时候搬进来?还要沟通合同的细节,等等一系列问题。

    房东在挑选租客,同样租客也在挑选房东,两方面都在互相试探,都希望找到一个平衡点。

    很明显,这些事都不难,就是破。

    都是最琐碎的事情,一堆破事。

    每天早上醒来,眼睛一睁,就是一堆破事。

    一直到你晚上睡觉闭上眼睛,梦里还是一堆破事。

    自己管理一套出租房,所涉及的工作量和法律责任风险就有很多,这还仅仅是一套房子的例子。

    如果我们扩大生产规模,有 10 套房子,20 套房子呢?

    房产中介公司之所以能够以 3%-8%佣金比例提供服务,其实也是赚不到什么钱的,你想想澳洲人工成本那么高,一套房一个月收 100 多、200 多块管理费,这几乎很难负担公司的人工成本。

    中介公司管理费一般不会太高,是因为中介公司在一个地区服务,一般可以管理数百套房产,他们通过规模化来实现盈利。

    帮房东打理房子,按月收取管理费,通常只是一个中介获取当地客户和流量的入口,毕竟租赁客户也是潜在的买卖客户,然后把租赁客户转化为买卖客户,这样还能赚取房屋买卖交易的佣金。

    中介公司在当地掌握的房源越多、掌握的房东资源越多,证明中介在当地的市场占有率越好,地位就越高,也会形成一股广告效应。

    这个口碑一旦传开,那么潜在的转化率就越好,如果某位房东想出售房产,中介都会第一时间知道信息,拿到房源,房源才是中介生存的立命之本。

    自己管理投资房这事,可能就只有精力充沛、想省钱的留学生或者本身工作不忙或没有正式工作、而有大量空闲时间的人愿意去做。

    一旦工作几年,有了自己的事业,有了自己的家庭,就很难再抽出时间去打理投资房,因为懒得折腾。

    有一些人,比如我这样的,长期居住生活在澳洲境外,从北京到墨尔本是距离大概是 9000 多公里,坐飞机直飞的话,大概用时 10-11 小时,如果中途需要转机,用时大概 13-15 小时左右。

    还有一些人,自己居住生活的城市和投资房不在同一个地方,比如生活、工作、居住在悉尼,买的房子在墨尔本。

    以上 2 类情况,几乎是不太可能自己去管理投资房的,所以交给中介打理是唯一合理选择。

    而且通过邮件或电话和中介保持联系,这样也是效率最高的管理方式。

    房东这是一份 24 小时随时待命工作,经常付出很多,每个月也就节省了 100 、200 多块澳币。

    每个月节省的这些钱,与搭进去的时间和精力相比,简单计算一下,这笔交易明显划不来啊,这些潜在的节省都是微不足道的。

    你随便做点什么事情,每月获得的收益都会超过这 100 、200 块澳币。

    我们投资房地产,要做金钱的主人,而不是房子的奴隶。

    应该考虑的是如何扩张,再多买一套,而不是每天去应付租客琐碎的事情。

    聪明的投资者,知道买房、知道投资理财赚钱,了解各种各样的赚钱模式,打造现金流收入系统,每天睡到自然醒,数钱数到手抽筋,然后享受生活,成功击败全国 99.999%网友。

    如果要 24 小时待命,去和房客纠缠,应付各种各样琐碎的事情,划不来,也折腾不动。

    除了赚钱以外,投资人的时间,是要用来休息和享受生活的、是要用来发现更多投资赚钱机会的,而不是用来应付房客那些破事的。

    自己管理出租房,对个人心力消耗太大,想想就觉得麻烦。

    而且如果碰到老赖什么的,不是你房东自己能凭一己之力解决的,需要有专业的中介帮出主意,甚至直接出面,帮忙一起应对。

    有些人品很差的租客,平时见面看着和蔼可亲,很有礼貌,但是一旦骗取房东的信任,拿到房子,入住之后,翻脸比翻书还快。

    现在澳洲的租房相关的法律规定,在很多时候都是倾向于保护租客利益。

    每当房东利益受到损害时,如果需要房东自己搜集证据、上庭、举证,你觉得自己做房东,有时间和精力和这些烂人周旋吗?

    别为了省中介费,为自己添堵。

    租房市场里面,有很多恶心的人,我们一般把这些人称为无赖租客。

    这些人租房的时候一般都主动避开中介的房源,专找个人房东的房源,他们找到个人房东出租的房源,利用规则漏洞,然后占房东便宜,不交房租,甚至毁坏房屋。

    但是这类恶心的人,一般不太敢跟中介耍无赖,因为如果这些无赖租客和中介耍无赖,中介一般都会留下关于他们耍无赖的证据和记录,以后不管在哪里,无赖租客只要想租房,他们那些耍无赖的记录,都会在背景调查( Reference Check )时被调出来,很难再通过正常途径租到房子。

    打理房屋出租这个事情,就交给中介来做吧。

    找中介并不是 100%省心,但是绝对可以省一大部分心。

    所以,投资房的管理费,留给中介去赚吧。

    有的人会心疼投资房,担心中介或房客会不爱惜房子,所以总觉得只有自己打理,才会全心全意。

    这样的担心可以理解,但是作为房东大可不必抱有这样的心态。

    投资房,一旦买好了,完成交割手续,从一开始就不要把它当作自己的自住房,因为你也不可能去住。

    应该把投资房,看作是一项资产,一个数字,资产的任务就是为资产所有者赚取利润。

    收入-开支=每年的净盈亏。

    对于投资房,投入金钱和一些时间就够了。

    完全没必要把心和感情也投进去,那样太累了,不值。

    再谈一些关于中介打理出租房屋的一些信息:
    那些专门做租房市场的中介每年所管理的房子可能有几百套、上千套。

    所以他们也不可能保证 100%应付所有情况,如果遇到耍流氓、赖账、不交房租又懂法律的房客,中介可能也拿他们没办法,只能按规则走程序上法庭走,一趟流程下来,那些不交租的烂人可以免费住几个月左右,所以一定要买房屋保险。

    如果是市中心( City )的公寓自己往外租,相对比较简单,因为主流租客都是学生,他们一般不敢也不会惹事,万一不交房租,把学生赶走就是了。

    而且公寓有保险、有物业,维护的事也不用房东操心,只要房东交钱就行。

    如果是郊区的独立屋( House )那就麻烦一点,首先得找靠谱的中介,不一定牌子大就一定靠谱,但是大品牌相对比较正规,可靠,信任度高,像 Barry Plant, Ray White 这类的。

    另外就是委托中介打理,选房客时最后一定要亲自把关筛选、再做决定,尽量避开印巴、中东一类人,有麻烦的机率会小些。

    @木木山高
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