这是一个创建于 2145 天前的主题，其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
前边的流程基本比较顺利，最后是在 5 月中旬左右过户完成，业主交房，合同也是这么写的。
现在的情况是银行那边的尾款还没有放款，业主急用钱，但是合同里是没有写尾款的时间的。然后现在业主给我发了一个律师函的电子版，纸质版的下周发过来。
因为我是第一次买房，也是第一次收到律师函，不知道这种事该怎么处理，请教各位大佬，给大佬递茶。
以下为律师函：
https://i.loli.net/2018/06/19/5b28665124ca9.jpg
第 1 条附言 · 2018-06-19 10:53:46 +08:00
我找中介查了一下合同，合同里写的是贷款的支付时间以贷款机构实际放款时间为准，出卖人及买受人均予以认可。
附上截图。
https://i.loli.net/2018/06/19/5b286f47f3e47.jpg
还有就是我想问一下，如果我收到这个律师函，不理会的话，要承担什么责任吗？如果他起诉我，我败诉的可能性有多大？
附上截图。
https://i.loli.net/2018/06/19/5b286f47f3e47.jpg
还有就是我想问一下，如果我收到这个律师函，不理会的话，要承担什么责任吗？如果他起诉我，我败诉的可能性有多大？
第 2 条附言 · 2018-06-19 17:40:54 +08:00
补充一条。
今天下午，我和银行的客户经理沟通过了，之前是因为峰会或者什么原因吧，人行管控，不让放款。但是现在峰会完事儿了，也不知道什么时候放款，但估计不会拖几个月之久，（但是已经拖了一个多月了魂淡。。。）而且他们银行的也很着急，承诺政策放开了马上放款。
恩。。。经过各位大佬的实力分析，我个人的看法是：在这次交易的过程中，我按照合同履行义务，不构成违约，而且我会尽量和中介，银行沟通催款。因此卖家不管是发律师函也好，起诉也好，我都会积极应对，乃至应诉。
今天下午，我和银行的客户经理沟通过了，之前是因为峰会或者什么原因吧，人行管控，不让放款。但是现在峰会完事儿了，也不知道什么时候放款，但估计不会拖几个月之久，（但是已经拖了一个多月了魂淡。。。）而且他们银行的也很着急，承诺政策放开了马上放款。
恩。。。经过各位大佬的实力分析，我个人的看法是：在这次交易的过程中，我按照合同履行义务，不构成违约，而且我会尽量和中介，银行沟通催款。因此卖家不管是发律师函也好，起诉也好，我都会积极应对，乃至应诉。
第 3 条附言 · 2018-06-21 09:30:15 +08:00
更新一条：
昨晚银行已经安排放款，相信这件事情已经有了比较完美的解决方式。在此非常感谢每一位 V 友的回复！
感谢 @PP 和 @Antidictator 在回复中谈及的学习法律的心得感受，对法律感兴趣者可着重研读。
此外由 @asyqm 在#107 “关于全款过户与批贷即过户”的问题，@uptime 在#54 关于律师函律师信的解释，我转载至此，供大家在生活中参考。
关于律师信：
律师信只是一种警告信，在法律上不起实质意义，不需要害怕。有这需要你完全可以网上下个模板，或自己写一个，拿去律师事务所说明情况让盖个章发出去就是一封律师函了（让事务所全权起草并盖章并寄出收费会稍贵）
但是你要重视这个情况，要及时与对方沟通，来协商解决这个问题。
关于全款过户与批贷即过户：
1.帝都的玩法就是首付交齐+批贷函就过户。因为银行是“保证”给钱的，加上首付，那么卖家就可以“保证”获取全款了，那么就可以过户了。至于过户了之后，交房理论上来说是卖家必须配合的（当然可以约定时间）。因为过户之后，法律上来说这个房子就属于买家（银行抵押）了。卖家就算没收到钱，起诉也仅能主张催收余款 or 主张违约，而不能主张不交房。在法院判决违约之前，这个房产均属于买家的财产。卖家的任何不配合交房，均应属于侵犯买方利益。至于银行放款，因为受限于额度、银行政策、国家政策等种种不可抗力，虽然卖家“可能”损失，但是买家和银行依然可以以不可抗力来作为辩护依据。除非银行“书面拒绝放款”，否则，个人认为此类起诉均不会有啥好结果。这也是为什么在房产交易中，全额现金购房，比贷款购房更有议价能力的原因。因为这个时间价值和金钱的“损失”，已然在房价上有所体现了。至于卖家并未在支付方式和房价之间挂钩，这是卖家自己的决定。可能是着急，也可能是无所谓，也可能是种种原因。但是在买卖双方，本就没有绝对平等。房价涨了，能随意主张涨价吗？房价跌了，能随意主张降价吗？就是这个道理。只要相对平等，没人拿刀逼着你签字卖房 /买房。都是成年人，做了就要承担后果。
2.某些城市采用的先全款再过户的，那有没有考虑买家的利益呢？你全款拿走了，种种理由不过户呢？病了？家里有事了？配合不了了，银行都放款了啊，没过户买家怎么跟银行交代？拿什么作抵押？风险怎么算？我比较赞同北京的做法，在房屋过户且房屋抵押未完成的情况下，是不能放款的，必须是抵押完成，这个房产的第一受益人是银行的情况下，才能放款，否则银行的风险怎么控制？
昨晚银行已经安排放款，相信这件事情已经有了比较完美的解决方式。在此非常感谢每一位 V 友的回复！
感谢 @PP 和 @Antidictator 在回复中谈及的学习法律的心得感受，对法律感兴趣者可着重研读。
此外由 @asyqm 在#107 “关于全款过户与批贷即过户”的问题，@uptime 在#54 关于律师函律师信的解释，我转载至此，供大家在生活中参考。
关于律师信：
律师信只是一种警告信，在法律上不起实质意义，不需要害怕。有这需要你完全可以网上下个模板，或自己写一个，拿去律师事务所说明情况让盖个章发出去就是一封律师函了（让事务所全权起草并盖章并寄出收费会稍贵）
但是你要重视这个情况，要及时与对方沟通，来协商解决这个问题。
关于全款过户与批贷即过户：
1.帝都的玩法就是首付交齐+批贷函就过户。因为银行是“保证”给钱的，加上首付，那么卖家就可以“保证”获取全款了，那么就可以过户了。至于过户了之后，交房理论上来说是卖家必须配合的（当然可以约定时间）。因为过户之后，法律上来说这个房子就属于买家（银行抵押）了。卖家就算没收到钱，起诉也仅能主张催收余款 or 主张违约，而不能主张不交房。在法院判决违约之前，这个房产均属于买家的财产。卖家的任何不配合交房，均应属于侵犯买方利益。至于银行放款，因为受限于额度、银行政策、国家政策等种种不可抗力，虽然卖家“可能”损失，但是买家和银行依然可以以不可抗力来作为辩护依据。除非银行“书面拒绝放款”，否则，个人认为此类起诉均不会有啥好结果。这也是为什么在房产交易中，全额现金购房，比贷款购房更有议价能力的原因。因为这个时间价值和金钱的“损失”，已然在房价上有所体现了。至于卖家并未在支付方式和房价之间挂钩，这是卖家自己的决定。可能是着急，也可能是无所谓，也可能是种种原因。但是在买卖双方，本就没有绝对平等。房价涨了，能随意主张涨价吗？房价跌了，能随意主张降价吗？就是这个道理。只要相对平等，没人拿刀逼着你签字卖房 /买房。都是成年人，做了就要承担后果。
2.某些城市采用的先全款再过户的，那有没有考虑买家的利益呢？你全款拿走了，种种理由不过户呢？病了？家里有事了？配合不了了，银行都放款了啊，没过户买家怎么跟银行交代？拿什么作抵押？风险怎么算？我比较赞同北京的做法，在房屋过户且房屋抵押未完成的情况下，是不能放款的，必须是抵押完成，这个房产的第一受益人是银行的情况下，才能放款，否则银行的风险怎么控制？
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Antidictator 2018-06-20 16:49:34 +08:00
@PP 首先很感谢 P 总提供的思路，细细研读了两遍，感觉有了一点点思路，对法律的认识也有了一个大概的轮廓。
从本人接触非专业相关知识的情况来看，有不少是通过电视剧，比如国产的医疗剧或者律师剧，不知道在剧中学到的知识是否会有很大的偏差呢？ 再次感谢您码的一大段文字，排版也很舒服，我相信肯定会有更多的人受益的。不过如果您能抽空推荐一些自己摄取相关知识的渠道那就再好不过了。 个人感觉想在社会上生存，应该在医学和法律方向都有一些相关的知识储备，所以在此虚心求教~ |
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PP 2018-06-20 17:41:13 +08:00
@Antidictator 不客气。
[注：向楼主表示歉意！借地借到这个程度，很失礼！] 法律题材影视剧在制作过程中可能会聘请法律顾问作为监督，但即便如此也无法保证符合真实情况，偏差会非常大，不会有侥幸存在。 学习没有捷径，知识的获取只能靠点滴积累完成。从实务角度来说，我的法律知识基本全部来源于书本，偶尔研读网上一些热点案例，没有参加任何学习班或法律类论坛。所以，很抱歉，我没有“渠道”可以推荐给您，不过我并不排斥通过培训或互助学习小组来获取知识。只要能够获得有效积累，何种途径不是那么重要。 除了法律，您还提到了医学，这是很好的兆头，说明您意识到了自身的知识扩张需求。事实上，财务、商业、科技、资本、职业化等等都是我们需要了解的领域，需要学习的东西非常多。然而人力终有其限，作为普通人，我们该怎么办？我个人的观点是，在自身专业范围内一定要成为专家，掌握尽可能多的专业知识和边际知识，在其余泛领域，学会基本的知识，学会同专业的人打交道。平时多看实务、多看案例，非职业需要的领域学到能够基本听懂专业人士在说什么就好，不要贪多，只要务实。让自己逐渐具备认知、评估、判断和协作的能力，并不断增强，务求学以致用。 一点浅见，权作参考。祝好！ |
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Antidictator 2018-06-20 21:33:36 +08:00 via iPhone
@PP 非常感谢，听君一席话，很是受用。同祝好。
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asyqm 2018-06-21 01:33:39 +08:00  1
每个城市的交易办法确实有差别。坐标帝都，这几年经手的应该有 3 套房了。帝都的玩法就是首付交齐+批贷函就过户。因为银行是“保证”给钱的，加上首付，那么卖家就可以“保证”获取全款了，那么就可以过户了。至于过户了之后，交房理论上来说是卖家必须配合的（当然可以约定时间）。因为过户之后，法律上来说这个房子就属于买家（银行抵押）了。卖家就算没收到钱，起诉也仅能主张催收余款 or 主张违约，而不能主张不交房。在法院判决违约之前，这个房产均属于买家的财产。卖家的任何不配合交房，均应属于侵犯买方利益。至于银行放款，因为受限于额度、银行政策、国家政策等种种不可抗力，虽然卖家“可能”损失，但是买家和银行依然可以以不可抗力来作为辩护依据。除非银行“书面拒绝放款”，否则，个人认为此类起诉均不会有啥好结果。这也是为什么在房产交易中，全额现金购房，比贷款购房更有议价能力的原因。因为这个时间价值和金钱的“损失”，已然在房价上有所体现了。至于卖家并未在支付方式和房价之间挂钩，这是卖家自己的决定。可能是着急，也可能是无所谓，也可能是种种原因。但是在买卖双方，本就没有绝对平等。房价涨了，能随意主张涨价吗？房价跌了，能随意主张降价吗？就是这个道理。只要相对平等，没人拿刀逼着你签字卖房 /买房。都是成年人，做了就要承担后果。
某些城市采用的先全款再过户的，那有没有考虑买家的利益呢？你全款拿走了，种种理由不过户呢？病了？家里有事了？配合不了了，银行都放款了啊，没过户买家怎么跟银行交代？拿什么作抵押？风险怎么算？我比较赞同北京的做法，在房屋过户且房屋抵押未完成的情况下，是不能放款的，必须是抵押完成，这个房产的第一受益人是银行的情况下，才能放款，否则银行的风险怎么控制？ 最后，那个律师函，就当没收到吧。没意义。从你说的角度来看，你没有违约。所以告也告不赢。口头沟通吧。不卑不亢。 |
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109
naix1573 OP 1
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PP 2018-06-22 16:46:47 +08:00
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