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fank99
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成都看房半年,输出点暴论

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  •   fank99 · 2023-09-28 17:01:34 +08:00 · 6556 次点击
    这是一个创建于 399 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    自住需求,看房半年,输出点暴论,仅限成都地区,欢迎吐槽,欢迎讨论。

    过去的新房上涨逻辑:大前提是人口不断涌入该区域,中前提是周边仍有未开发土地,小前提是房子符合改善需求。

    大前提提供购买力,中前提是每一次土拍都是对该片区的重新定价,小前提是在该区域有竞争力 由于有限售政策的存在,新房扎堆区域实际成交量很低,当第一批新房解禁时,由于有增值税影响,实际成交量很低,不能显示出真实价值,而这时第二批新房开售,由于土拍定价(也就是未来第三批新房)+周边不真实的二手房定价,会显得新房也有性价比,也值得购买。

    次新房房东定价逻辑:购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益,达不到这个定价在房东心里就认为是亏的,亏了就是不愿意卖的。但实际中,很难有投资渠道能覆盖利息成本,如果能覆盖利息成本,则意味着随意买房都是躺赚。所以目前的定价逻辑是支撑不住的,跨丝是必然的。

    租售比:成都大部分房子的租售比极其难看,意味着如果忽略房子的涨价预期,大部分房子的收益不如存款。在成都,如果一套房子的租金回报率能到 3%,就能称为优秀资产,大多数房子的回报率在 1-1.5%之间。

    租售比低的原因:

    • 租金低:无论吹的多么富裕,但租金是能真实反映地区收入水平的指标,租金高低和收入水平挂钩,而且实际的收入水平会更低,原因在于 gov 没能提供更多的公租房和廉租房。
    • 房价高:房价和租金能拉开差距的一大理由是,房价有着极高的杠杆,并且首付的来源往往需要掏空 6 个钱包,等于又加了一次杠杆,不能显示购房者的真实收入。

    所以,成都是个房价和收入极不匹配的城市,当然国内多数地区也如此。

    自用购房逻辑 :核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。在继续展开之前,我先解释下我认为的概念。

    哪些地方是核心区域:人口聚集的地方,工作机会集中的地方,配套成熟的地方。翻译:租金高的地方。虽然大部分房子的租售比拉胯,但仍有部分区域的租售比相对的高,这些地方,就是城市的核心区域。

    但如果只看租售比,会选入一大票老破小,这些老破小虽然能住,但满足不了现代人的基本居住需求,例如电梯、停车、绿化、物业。所以我引入了改善人群愿意买的概念。

    什么是改善:改善可以是小换大,远换近,但我认为不够具体,所以自己给房子划分了等级。

    1. 上世纪老破房:没电梯,没停车场,没正经物业,往往是砖混结构,没有居住体验。
    2. 初代商品房:05-14 年左右的第一代商品房,有电梯,有地下停车场,有小区有绿化,往往是小高层
    3. 初代改善房:05-14 年左右,给第一批富人提供的改善房,特点绿化率高,面积大,楼层低,出现了洋房和别墅的概念。
    4. 二代刚需房:14-17 左右,面向刚需人群的新房,特点是面积小,容积率极高,梯户比差劲,塔楼。
    5. 二代改善房:开始有了品质感,结构为板楼,重视园林打造,大面积段,出现了超高层,往往是品牌房企。
    6. 现在改善房:户型提升,更多的设计感品质感,具体就是 400w 以上的,基本都是改善房了。

    置换人群往往是从低往高置换,但前提是手里的房子能卖的出去,城市还有新增购买力

    何为流通性

    卖的出去,挂出来能快速成交。例如,带学区的老破小。相反的,总价高的老破大。但任何属性的房子,当总价到达一定程度后,流通性都会降低,自己观察这个区间在 500w 以上。500w 以上的房子,无论品质如何好,都不太好卖。

    另外一直以来有个别墅类房子流通性很差的说法,这里我给出自己的解释:

    • 别墅类房子总价高
    • 对于业主,别墅有点改善到头的味道,不是生活发生重大变化,不太会拿出来卖
    • 别墅类房子装修占比很高,二手房中要承担装修成本,很难谈拢。

    学区房

    暴论:学区房是卵的,建议不要为了学区购房,虽然学区是撑起房价的重要因素。

    理由:人口下行的大环境就不谈了,更重要的是,随着 gov 不断修房,已有的学区价值在摊薄,人话就是为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校。

    对于想要学区的同学:买市面上的挂户房,小面积低总价,不自住,买来只图挂户上学,总价需低于 100 才有性价比。

    选房,楼栋

    暴论:无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点:采光、视野。

    35 条回复    2024-07-30 13:06:45 +08:00
    gps949
        1
    gps949  
       2023-09-28 17:13:21 +08:00
    太长不看,但仅仅最后一句就不大符合事实。如果“无论是楼层、朝向、归根结底人们在意的就两点:采光、视野”,那么似乎顶层都应该是最贵的。
    楼栋楼层因素还是挺复杂的,采光(姑且把是否西晒放到这部分)、户型、上下楼便利、保暖防晒抗雨防潮防虫防灾、噪音、单价、面积……
    WuwuGin
        2
    WuwuGin  
       2023-09-28 17:15:14 +08:00
    租金真低吗?按租售比来看那上海北京岂不是更低。
    shuson
        3
    shuson  
       2023-09-28 17:21:41 +08:00
    以下内容来自 chatgpt 3.5:

    该文章针对成都地区的房产市场提出了几个关键观点。首先,过去的新房上涨逻辑取决于人口涌入、土地开发和改善需求。次新房的房东定价逻辑包括购买成本、持有利息、装修成本等,但这一逻辑可能不再适用。成都的租售比普遍较低,原因在于租金低和房价高,导致投资回报不高。

    自用购房的逻辑包括核心区域、改善人群愿意买和流通性。核心区域通常是租金高的地方,但作者也强调了改善人群的需求,即需要更现代化的住房条件。流通性是房产的卖出速度,高总价的房产通常具有较低的流通性。

    最后,文章提出了暴论,认为学区房不再是购房的首要因素,因为政府修建新学校摊薄了已有学区的价值。对于寻求学区的购房者,建议购买市面上的挂户房,小面积低总价,仅用于挂户上学。总之,文章分析了成都房地产市场的复杂性,并为购房者提供了一些思考方向。
    112211aabbcc
        4
    112211aabbcc  
       2023-09-28 17:27:05 +08:00
    以下内容来自 gpt-4:


    这段话主要讨论了成都地区的房地产市场,包括新房上涨逻辑、次新房房东定价逻辑、租售比、自用购房逻辑、学区房以及选房楼栋等方面的观点。

    1. 新房上涨逻辑:人口不断涌入该区域,周边仍有未开发土地,房子符合改善需求,这些都是新房上涨的前提。

    2. 次新房房东定价逻辑:购买成本+持有利息+装修成本+交易成本+配套+收益,达不到这个定价在房东心里就认为是亏的。

    3. 租售比:成都大部分房子的租售比极其难看,如果忽略房子的涨价预期,大部分房子的收益不如存款。

    4. 自用购房逻辑:核心区域、改善人群愿意买、有流通性的房子。

    5. 学区房:作者认为学区房并不重要,因为随着政府不断修房,已有的学区价值在摊薄。

    6. 选房楼栋:无论是楼层、朝向,归根结底人们在意的就两点:采光、视野。

    总的来说,这段话是对成都房地产市场的一种观察和分析,提出了一些有争议的观点,如学区房的价值被摊薄,以及选房时最重要的是采光和视野等。
    job32
        5
    job32  
       2023-09-28 17:32:37 +08:00
    钱包瘪没啥可挑的,不差钱就随便买。扯虚头巴脑的观点没什么用。
    112211aabbcc
        6
    112211aabbcc  
       2023-09-28 17:33:28 +08:00
    又让详细说下两个有争议的观点,答曰:

    1. 学区房的价值被摊薄:作者认为,随着政府不断修建新的房子,已有的学区价值在摊薄。这意味着,为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校,这就使得原有的学区房的价值降低。这个观点有争议,因为一般来说,学区房的价值是相对稳定的,因为优质的教育资源总是稀缺的。而且,即使新的学区房源增加,也不一定能满足所有家长的需求。

    2. 选房时最重要的是采光和视野:作者认为,无论是楼层、朝向,归根结底人们在意的就两点:采光、视野。这个观点也有争议,因为选房的因素很多,除了采光和视野,还包括房子的位置、交通便利性、周边设施、房子的结构和布局等等。每个人的需求和偏好都不同,所以不能一概而论。
    shadowyue
        7
    shadowyue  
       2023-09-28 17:36:17 +08:00
    几百万的商品怎么可能就一两个关注点呢,多得很
    winglight2016
        8
    winglight2016  
       2023-09-28 17:37:54 +08:00
    lz 只提供理论,不提供案例,这纯属空对空啊。如果能提几个预测,过段时间可以检验证伪,也许更有讨论价值。
    freshgoose
        9
    freshgoose  
       2023-09-28 17:39:10 +08:00
    楼主的文章:没看
    GPT 的总结:已阅 2 个
    hqpsoft
        10
    hqpsoft  
       2023-09-28 17:42:37 +08:00
    成都的楼市接下来就看新西兰+隔壁重庆购买力了
    lakehylia
        11
    lakehylia  
       2023-09-28 17:51:13 +08:00
    医疗配套也很重要,等年纪长起来就知道了。所谓的养老海景房就是明晃晃的骗局。
    codyfeng
        12
    codyfeng  
       2023-09-28 18:47:01 +08:00 via Android
    看完了,感谢楼主的总结
    ziyuzile
        13
    ziyuzile  
       2023-09-28 18:48:04 +08:00
    来个老哥总结一下
    mobpsycho100
        14
    mobpsycho100  
       2023-09-28 19:35:52 +08:00 via iPhone
    麻烦 GPT 压缩到 15 个字以内
    JasonFW
        15
    JasonFW  
       2023-09-28 20:05:01 +08:00
    学区房是最大的风险
    purringpal
        16
    purringpal  
       2023-09-28 23:48:29 +08:00 via iPhone
    没看出一句能称得上暴论的,都是常识,另外加上一些误解
    likooo125802023
        17
    likooo125802023  
       2023-09-29 00:01:19 +08:00   ❤️ 2
    你这放到全国也通用,因为没有具体的板块说明,统统都是大道理。
    chonger
        18
    chonger  
       2023-09-29 00:09:18 +08:00
    粗略瞄了一遍,大体同意 op 的观点
    kkocdko
        19
    kkocdko  
       2023-09-29 02:42:37 +08:00 via Android
    我觉得楼主的观点很有价值。不知道为啥总有人觉得不到两个手机屏幕长的文章还有压缩的必要。
    piecezzz
        20
    piecezzz  
       2023-09-29 07:26:55 +08:00
    楼层在满足采光与视野的前提下,务必选低楼层。不管你是 2T2 ,还是 2T8 。能极大的节约上下楼时间。非刚需忽略
    vToExer
        21
    vToExer  
       2023-09-29 07:40:01 +08:00
    📃极简总结👉🏻 核心区域、改善房是自住购房的关键,租售比低,学区房不值得购买。
    Oshawott
        22
    Oshawott  
       2023-09-29 18:59:30 +08:00
    @hqpsoft 为什么重庆会去成都买房啊
    kid1412621
        23
    kid1412621  
       2023-09-29 23:16:12 +08:00 via iPhone
    @hqpsoft 新西兰是啥梗
    facebook47
        24
    facebook47  
       2023-09-30 08:14:31 +08:00 via Android
    @kid1412621 我猜应该是省略了疆藏州😂
    ddzm
        25
    ddzm  
       2023-09-30 10:45:41 +08:00
    楼主准备买哪个核心区的哪个盘,谁不知道核心区保值呢
    patrickyoung
        26
    patrickyoung  
       2023-09-30 22:48:18 +08:00
    > 理由:人口下行的大环境就不谈了,更重要的是,随着 gov 不断修房,已有的学区价值在摊薄,人话就是为了卖房子,新房集中的区域都会配套学校。

    配套学校?哪来的老师?哪来的生源?哪来的新生儿?“学区房”的核心是 **优质** 教育资源,这种大环境,新房在的区域可能吗?
    RuLaiFo
        27
    RuLaiFo  
       2023-10-04 23:13:01 +08:00
    太长了,逻辑不清晰,不想看。
    然后:买房有那么困难吗,如果是刚需,按照预算直接买就好了。
    tpphha648
        28
    tpphha648  
       2023-10-05 20:27:28 +08:00 via iPhone
    个人觉得楼主说的挺好的,太长不看这种真的不能理解。
    itianjing
        29
    itianjing  
       2023-10-07 12:09:48 +08:00
    @hqpsoft 如果没有上涨预期,新西兰和重庆为啥要来成都买呢
    work220602
        30
    work220602  
       2023-10-08 12:54:39 +08:00
    现在买房就是接盘
    llsquaer
        31
    llsquaer  
       2023-10-10 09:24:35 +08:00
    先不评论对不对,不做中介可惜了,是个料子,我带你
    logic159
        32
    logic159  
       2023-10-12 16:48:35 +08:00
    有一点不太赞同,学区房是有风险,但原因不是这个,学校会不停新建,但优质教育资源依然长期会稀缺,这是师资力量决定的,不是附近修几栋学校大楼就变成学区房了
    echoZero
        33
    echoZero  
       2023-10-19 09:27:34 +08:00
    最近也在看房,已经有租房的打算。预算没有各位大佬那么多,150w 套三成都,看来看去,看得上的要 170 左右。看不上的 140 到处都是。反正自己有地方先住着,在慢慢看吧
    kneo
        34
    kneo  
       93 天前 via Android
    那些发 AI 总结的人我不知道是有什么毛病。
    orioleq
        35
    orioleq  
       93 天前 via iPhone
    现在还有买房需求的都是刚需,刚需不需要看这些
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