购买二手房导致的涉嫌违约问题,请教万能的 v2ex

[xx314327475]

楼主几年7月中旬和中介以及房主,签署了购房协议,并且支付了中介费用,当然楼主为了麻烦事,选择了最大的中介机构链家来完成此次交易,他们的中介费也是没有丝毫优惠2.7%,这也是一笔不小的费用,然后问题来了...

楼主一穷二白,好赖有份稳定的工作,所以采取的公积金贷款

因为楼主提及上文的合同中,签署了一条,要在9月中旬之前完成过户,结果赶上了帝都的购房大潮,住房公积金人满为患,导致初审和复审都不能按照之前计划内的时间完成,预计拖延了10个工作日左右,而导致可能违约

其中购房合同中提及的违约条款说明:
1.违约15工作日之内,每天支付万分之五的违约金
2.违约15日以上,要支付房款的20%的违约金

作为小白的楼主,目前没有任何办法,保障自己的权益,只能眼睁睁的看着时间的流逝,冒着违约的风险

所以在此提问于各位同学,有什么好的办法,让自己权益得到保证.

[xuelaistar]

提前跟中介沟通好情况，一般流程导致的适量延期可以理解，当然也要看遇到什么样的房东
我们当时延了个五一假，房东很好说话，毛都没说

[lion9527]

卧槽，还有这样的。
以后买房要带律师检查合同了。

[VeryCB]

复审不是在过完户之后进行吗？

初审过了应该就可以约号过户了，周五早上放下周的号，早点让中介抢，初审批下来都到正式过户应该用不了几天

[xx314327475]

@VeryCB 具体流程我并不是很确定,目前我们中介的意思,初审完了约复审,复审当天可以完成贷款,首付,过户等手续,我也不知道是不是在忽悠我

[xx314327475]

@xuelaistar 这个中介一拖再拖,我已经没办法相信他了,房东倒是好说话,但是如果超过15天,那么面对几十万的诱惑,难免翻脸不认人.

[xx314327475]

@lion9527 真是这样,小心为妙

[standin000]

付违约金20%应该指你不买了该赔的钱，但你是会买的吧？

[tigerstudent]

这种情况能不能以“不可抗力的影响“为由楼主不负责任呢

[ddugujiujian]

@xx314327475 既然房东同意，和房东签个补充协议呗，建议咨询律师吧，别在浪费宝贵时间了

[kutata]

没办法，看卖家RP吧，建议好声好气地跟业主沟通一下，毕竟这是不可抗力。

另外奉各位，贷款的期限真的不能写。

[flied]

这事给中介施加压力就行了，你威胁投诉他就跪了，奖金都没有。

或者直接找店长要求换中介。

[kutata]

@flied 呵呵，是这样就好了，三方合约一签，佣金不退，守约方直接向违约方追违约金。我就遇到这个问题，业主失踪，中介说你自己问业主拿佣金及违约金，投诉无门。

[PP]

借款，履约。

公积金办理虽要排队却可打提前量，且无政策变化，故不属不可抗力。

合同条款约定事项众多，不宜单择而论，应及早聘请专业律师帮助处理。

[zxwind]

既然合同写的这么清楚，虽说可以商量，不过还是建议履约。你有你的难处，但过了过户日期上家说不定也有上家的难处。

中介那边要回点中介费倒是情理之中，合同还没完成中介费应该还没全付吧

[cys]

这种问题去知乎问

[echo1937]

一，找律师问，
二，找知乎问，
三，我也买过房子，一般来说，涉及贷款的房屋交易，一般都是写贷款批复/放款以后多少多少天内过户，怎么可能直接写具体时间呢，这具体时间上谁都说不好的啊，因为还有房贷批不下来的情况，买方不就倒贴钱了？

[lln133208]

感觉这事中介应该知道怎么操作啊，怎么会没有预估到这个问题呢？
还有就是我的一个同学也是刚在帝都买了二手房，同样找得是链家，怎么他跟我讲中介费是成交价的2.2%啊？

[xylophone21]

合同确实有问题，一般都是签资金监管，提交资料，贷款承诺函出来后多少工作日以内去过户等可以控制的时间。至于过户，银行放款等要多少天都不会体现在合同上。

[9hills]

记得我签的购房合同都是写

如果是因为买家的责任导致贷款无法按时办下来，则买家交违约金
卖家责任导致的，则卖家交违约金
银行或者公积金管理机构的责任的，解除合同，返还定金，无违约金

[xx314327475]

@ddugujiujian 房东虽然口头同意,但是如果落实到书面,就是两回事.

[xx314327475]

@standin000 不仅仅是不买的违约,而是超过指定时间过户的违约

[xx314327475]

@tigerstudent 是的,谢谢提醒,我也这么想

[xx314327475]

@kutata 我也同意是真的不能写,当初是太天真了..

[xx314327475]

@PP 请问是专业律师么?感觉说话好专业

[xx314327475]

@zxwind 已经全付了,链家就是这么回事

[crazyxin1988]

复审不是过户后进行么
过了初审 就开始办过户了
拿到房产证和土地证 才是终身
初审都这么蛋疼，下款估计就更慢了
唉

[parkerjj]

没事。 你土豪，违约了再买两套就是了~~

[xx314327475]

@parkerjj ......

[xx314327475]

@crazyxin1988 你说的复审具体是什么流程?

[parkerjj]

帮顶~

[xuelaistar]

@lln133208 链家之前可以谈，我们房东私下跟我们说可以谈到2.5%,然而我们并没有啥砍价能力。。。
最近朋友也找链家买了，基本咬死2.7%不变了，估计是公司从上到下的指使吧

[crazyxin1988]

@xx314327475
你不是公积金贷款么
出来房产证和土地证 才能拿着去办抵押。。
天朝太坑，怕房价落，各种降利率
但是公积金又不多播钱，哪怕流程完了，下款慢的一B

[PP]

@xx314327475 我不是律师。

[lln133208]

@xuelaistar 我在南京的，这边链家不砍价，2.4%的中介服务费

[xx314327475]

@PP
"公积金办理虽要排队却可打提前量，且无政策变化，故不属不可抗力。 "
您说的这个结论,是可信的么?还是您推测的

[PP]

@xx314327475 您提问的角度很让我感到意外。正面回答您的问题，我无法直接证明可信度，我能够确定的是截至目前我从未读到过不可抗力可以覆盖到排队拥挤情况的司法解释。

[tnx2014]

这件事的确属于你的中介不负责任，这种情况就算中介没有事先预料到，目前这种情况，他们也应该替你处理避免可能出现违约的情况，如果能借钱最好借钱先度过难关再说。就算房东人好不会追究也不会受赔款诱惑但难免他周围的人不挑唆，很多事情当事人并不想做，但顶不住周围的教唆。

抓紧时间处理吧，真闹到法院，你的赢面并不大，完全看法官是否理解你，就好比你迟到对方可以说有情可原，也可以说无论如何都不能迟到，堵车也不是迟到的理由那样。

[xx314327475]

@PP 谢谢 我理解您的意思了

[xx314327475]

@tnx2014 谢谢您,回答很专业

[cchange]

买二手房非常麻烦

之前和你的情况类似 我是遇上奇葩业主了 现在想起来还是很气人 说实话 一开始就应硬着头皮把这些条款规定好

[uuair]

没事的，一般都不算违约，说好了就成。

[xuelaistar]

@lln133208 那估计是区域不同吧，我是帝都的，不过反正现在都是不砍价=。=

[xx314327475]

@cchange 我用血泪教训证明您说的是真理!