买房准备买套公寓，想问下靠谱么，会不会有什么风险

[viator42]

商住公寓，不属于住宅。选这个主要因为便宜而且便宜不少。缺点是没法落户，不过我是本地的不用考虑落户问题而且户口注册地址离这个房子也不远。水电是商业价，不过跟房价的差价比起来也算不上啥
现阶段只考虑到这些因素，其他就不清楚了

[lxjaa]

如果不考虑学位啥的，而且公寓会很杂，户数：电梯 的比例会大

[fo2w]

唯一的"风险"是...公寓...我记得是首付 5 成吧...
除此之外没别的问题
反而一般公寓户型偏小, 结构偏紧凑, 反而更好出售

[daolin]

公寓好租好售

[royzheng]

公寓不好售吧，各种税费算起来你得哭

[letitbesqzr]

1. 大部分不通天然气
2. 水电气的费用按商用收费。
3. 地 40 年性质

不知道北上广这种性质的公寓能便宜多少，在成都这面我感觉差不多，甚至还有这类性质的房更贵点。唯一点好处就是大部分首付特别低，因为楼盘会提供首付贷，要求交房前必须还完。。

[viator42]

@lxjaa 户梯比例确实比住宅大很多，不过现在房子入住率低应该不会很挤吧
@fo2w 我这是全款
@royzheng 自住不考虑再售

[yjxjn]

公寓不好出售，但是好出租，而且水电费物业价格高，优惠力度也很大。

[fo2w]

@viator42
那完全没什么问题, 刚卖了一套

顺便回复下上面几位
1. 各种税费不好算
"如果"要卖的话, 随便找个中介, 反正中介费买方负担, 中介什么都给你算好递你手上, 跟亲爹一样

2. 不通天然气
这个看地方天然气公司, 我是自己懒得通, 因为公寓户型小, 不考虑做饭, 生活用气全用电代替, 其实真贵不了多少, 还干净

3. 水电费商用收费
确实, 但同上, 真贵不了多少, 又不是一家拖家带老重度居家

4. 40 年产权
这个不用你急, 还有大把人在急, 大不了最后脱手给人接盘, 70 年产权也就是晚一点急这个事情, 大家都一样

5. 敲得好累...

[doubleflower]

这就是通常说的小产权房吧？应该要便宜很多吧，便宜不多的话不建议买，升值慢不好出手。

[xdz]

公寓不是小产权

[lxjaa]

40 年后都不知道樓有沒有被推掉，怕啥

[9hills]

商住房首付贷款都有限制，全款自然没什么

但是投资的话，还是商品房带杠杆收益大

[won]

公寓是公寓，商住是商用，土地性质不一样。公寓是 70 年产权，但区别于住宅是公共产权，别人都有权利出入，甚至拍卖你的房子，钱归你。商用土地产权是 40 年，私有产权，水电物业费是小事，交易的时候税费是大头，一般不会有人愿意接商用房。

[qq286735628]

公寓最大问题是学位和户口，如果本身在一线城市有户口和学位，就没什么问题了。
买公寓一定要买地段好，靠近 CBD 或者楼下就是地铁，偏远的住宅区附近的公寓就不要考虑了，新开发的商业区也要谨慎考虑，他们写字楼都不一定能出租完

[qq286735628]

还有就是首付 5 成，商贷 5.39 且最大贷款时限为 10 年。

虽然看上去公寓总价很低，但是不论首付还是月供，压力都是挺大的（公积金 3.25 ，商贷 4.9 ）

[won]

准确说， LZ 所要购买的应该叫公寓款式的商用房，开发商简称商住公寓。并不是真正意义上的居住公寓

[odirus]

商住公寓就是以后不通天然气，不知道能不能用煤气（或者全部用电磁灶），另外水、电费很贵。

成都这边的公寓我看过，感觉设计特别适合年轻人，两层，下面客厅沙发，阁楼就卧室，巴适得很。

[viator42]

@won 商住房跟公寓有什么区别吗

[unsec]

@won @viator42

公寓跟产权没关系，这个只是营销策略而已。政府颁发的文件不会用公寓这个词

产权要看是用地性质是商用，还是住宅

很多高级住宅区会打广告说是酒店式公寓。其实就是住宅，也是 70 年产权。只不过每个楼栋有自己的管家、专业的保洁、 spa 、健身房等等。很像高级酒店

所谓的"商用"公寓，就是商业用途，而非住宅用途的用地，被用来建成可以主人的房子。有的商用住宅甚至不去用"公寓"一词

所以“公寓”这个词其实没什么特别的意思，主要是看它是"商用"，还是"住宅"

[won]

@viator42 首先，公寓是 70 年产权。其次公寓是公共产，是可以不经业主允许被拍卖的，当然是极少情况。商住房仍然是私人产权。

[xy19009188]

如果本地人，就为了住，无所谓吧

[jhaohai]

二手房交易的税费很高

[jhaohai]

不能落户或者办居住证

[jackwow]

自己住？那感觉跟住宾馆似的。

[donglingyongadls]

说一点自己的认识：

现在售的公寓大多都是商改住，本质是因为，政府在拍卖土地的时候，会要求其中的一部分为配套商业面积。即商铺，酒店，等等。

但是开发商是不愿意建商铺，更愿意建住房，因为住房更好卖，利润空间也更大。但是政府又已经规定了必须要建造多少商铺面积，怎么办？

商改住，酒店式公寓，这就是开发商当前流行的处理方式。

因为是商业面积，所以酒店式公寓往往采用很有诱惑的 Loft 设计，层高在 4-5m 左右。价格大概可以按照:
同区域住房价格 * ( 40 年 / 70 年) 来计算。所以很明显，商用房的优点在于，如果 Loft 设计合理，二层的面积都是白送的。

缺点也很明显，商用水电的价格，不能接燃气。然而，这一点并不一定。各地都有各显神通的开发商，给你换着法子接上合法的民用水电，燃气，靠各自发掘。

那么商住房的价值何在？

论自住，适合高收入的单身贵族。论投资，适合租给高收入的单身贵族。看到了么？商住房的价值强调的是高收入。

也就是说，商住房，如果没有好地段，就是渣。什么样的好地段？汇集高收入人群的公司的地段。比如杭州的滨江区。

因此，购买商住房，比起普通住房，更需要关注地段，地段，地段。

[hebeiround]

买公寓额外支出的成本，就真不如注册一个公司购买住宅了。

[kaneyuki]

不要买商住。。。

[royzheng]

年轻人还是太年轻 自住不考虑出售 呵呵

[dong3580]

不要买商住，

[vwhenx]

不要买！
周围的住宅价格涨疯了公寓价格都不会涨的！

[unsec]

@hebeiround @vwhenx @donglingyongadls

你们对“公寓”这个词的理解是错误的。公寓和产权没有关系。公寓只是营销策略，没有实际的意义

具体区别可以看看我上面的回复

本人国内名下有三套房产，其中一套当初销售的时候开发商就打广告说是公寓。其实只是物业管理方式而已，相比我的其他套房产，物业管理更像酒店，服务设施更多。这套房子的产权和我其他房子，无论是年限，还是拥有性质，都没有区别

产权要看具体的购房合同里注明是商用还是住宅性质。而不是看开发商销售的时候所用的词汇。因为商住房未必用公寓作为名字，而住宅性质的，也有可能用上公寓这个名字

这个其实你们买过房子就知道了，没买过房子的真的是会有很多理解上的误区，就像十多年前的我

[hebeiround]

@unsec 唉，你这样说话，真的让人反感。
每个人都知道公寓跟产权不是同样的概念，但是在本 Po 中， Po 主已经表明了公寓商住，所以下文中大家的回复都是默认公寓指代商用。你这样动不动就“没买过房子有误区”让人感觉很不舒服。

[won]

@unsec 土地证上是有公寓这个选项的，和住宅性质平级。只不过好像是从十多年前就不再批这种土地了，所以老的公寓房是 70 年产权的全称叫自住公寓。

[won]

@unsec 另外公寓性质的立项在建筑结构上也有优待，普遍使用空心砖。都是送装修，不拆看不出来。还有燃气问题，可以私自向天然气公司申请，但价格恐怖，这恐怕也是公寓便宜的原因之一。未来换成不动产证后，也许就再没有公寓这种了

[unsec]

@hebeiround 抱歉。我以后会注意说话方式。我谈及不同产权，主要是想回复 won 这个人在上面的一些评论。感觉这个人不懂装懂，不想让他误导这个帖子的其他人

@won 我从来就没见过"公寓"这种土地使用性质。你有照片或者有政府方面的公文？当我们谈论“公寓”，从产权来分基本上就两种类型，住宅和商用性质，前者跟普通住宅没有实际上的区别，就是个开发商的营销策略

你所说的 70 年产权，然后公共性质的，我从来没见过。产权不完全属于个人的，确实有，例如保障性住房(经济适用房)和人防车库。但是你说的"自住公寓"，我是从来没听说过。你是有这样的公寓？还是说你是房地产行业的？

另外我找到了一份 2013 年的政府文件，也并没有你所提及 http://www.suifenhe.gov.cn/upload/2013/9/291005871.pdf

[won]

@unsec 我也是购入的。关于公共性质的问题，也是在后来翻物业合同的时候才看见的小字。后来看过多套公寓楼盘，售楼中心悬挂的土地证现在合一后，就再没有公寓这项了，他们知道老房本的土地证上有

[won]

@unsec 仔细看了一下，产权 70 年，权利性质是商品房，但房产证用途写的是酒店式公寓。顺便想请教一下，在国内看到分契式公寓，和国外的概念一样吗？