V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
现在注册
已注册用户请  登录
shyz
V2EX  ›  苏州

昆山花桥 购房咨询贴

  •  2
     
  •   shyz · 79 天前 · 3910 次点击
    这是一个创建于 79 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    楼主在花桥绿地大道 已经有了一套,小高峰购入,亏了不少。现在看见同小区原楼王 有一套在售。

    88 平 简单装修,88~90w 。 查了一下首付 15%, 月供 3200 , 租金稳定 2300 。

    本身售套房还有 7100/月的房贷。想着现在房价低 有点想加仓的意思。

    各位大佬能给点意见吗。

    补充:小区是周边 成交量最大,但是房价最低的 12 年老小区,物业不太行。16 年毛坯房 6500 ,看重的一套大概 1w/平

    第 1 条附言  ·  79 天前
    更正: 非 16 年开盘价,12 年开盘价 6500/平,记错了
    第 2 条附言  ·  78 天前
    后续:大伙建议之后,购买意愿低很多了,然后中介下午联系我 卖出去。
    60 条回复    2024-09-02 10:30:41 +08:00
    hwangyi
        1
    hwangyi  
       79 天前
    你这比抄底 A 股还刺激,期待后续。
    gdrk
        2
    gdrk  
       79 天前
    大伙儿都在跑路,你要逆势而上。。。多考虑考虑吧,别被之前的亏损影响现在的决策。
    FreeWong
        3
    FreeWong  
       79 天前
    现在买房,哈,这脑回路。
    SleepyRaven
        4
    SleepyRaven  
       79 天前
    这也能平仓吗
    coderxy
        5
    coderxy  
       79 天前   ❤️ 1
    花桥不用急,你就盯着上海楼市,上海啥时候开始回暖了花钱就可以入手了。
    jasonchen168
        6
    jasonchen168  
       79 天前
    房子跟股票不同,出手可没那么容易
    usbaby
        7
    usbaby  
       79 天前 via Android
    花桥的小户型哪里还有投资价值
    just4id
        8
    just4id  
       79 天前 via iPhone
    为何不把手上那套卖掉,明年 5 折赎回
    cue
        9
    cue  
       79 天前   ❤️ 1
    多买几套把成本均价降下来……
    shyz
        10
    shyz  
    OP
       79 天前
    @just4id 感觉跌不到五折了,16 年二期开盘价 6500 ,我入手是 1.6w 。 现在 1.1w 了,卖了舍不得割肉
    shyz
        11
    shyz  
    OP
       79 天前
    @gdrk 确实有点影响心态了,主要也攒不下钱 等上海
    razaura
        12
    razaura  
       79 天前
    @shyz 割肉全卖了,ALL IN 上海
    purringpal
        13
    purringpal  
       79 天前 via iPhone   ❤️ 1
    明年上海大概率回暖,但是昆山很难,现在不是一二三线逐级传导的市场,历史不会简单的重演。

    昆山这种地方,留一套自住,别想太多。
    mujia
        14
    mujia  
       79 天前
    上海才是王道,附件溢价的房子注定要回到原点
    Katrol
        15
    Katrol  
       79 天前
    @SleepyRaven 平仓是清掉多头仓位或是买回清掉空头仓位,在这里 lz 显然是多头仓位,而且想做的是加仓,你这用错了术语
    RandomJoke
        16
    RandomJoke  
       79 天前
    90w 租金 2300 ,回报率 3 个点,按理讲已经不错了,你要贷款上车的话,就得笃定他上涨了
    NonClockworkChen
        17
    NonClockworkChen  
       79 天前
    要是那套房是我的,我是极力支持你买的
    sagaxu
        18
    sagaxu  
       79 天前
    上海或上海周边 300km 内,
    纯投资房,建议卖掉,
    唯一自住房,非置换改善,不建议卖,
    没买房的,今年慎买,明年看情况。

    @purringpal 要不是限购压着,上海下一次回暖,很可能拉爆上海周边楼市
    danhua
        19
    danhua  
       79 天前
    前几天在昆山看的一套房,从挂价 350 降到了最后 171 。最后问了中介说是房东想在上海买房,着急卖。
    shyz
        20
    shyz  
    OP
       79 天前
    @RandomJoke 没笃定一定涨, 因为 16 年开盘是 6500/平,现在拎包入住 1w/平。 想着在跌不能跌多少了,长期看可能会涨到 1w/平以上,然后也是想着不行就留给爸妈养老。
    shyz
        21
    shyz  
    OP
       79 天前
    @danhua 老哥,啥位置,历时多长时间。我 4 月份同小区,差不多大小,中介推的是 103w ,今天推的 90w
    shyz
        22
    shyz  
    OP
       79 天前
    @sagaxu 因为存不到太多钱,想着上海起来了,虹吸的话,花桥会回暖一些,这个时候加仓 总体会亏少点
    RandomJoke
        23
    RandomJoke  
       79 天前
    @shyz 我觉得租金回报真是 3 个点,可以上,亏也亏不了多少
    razaura
        24
    razaura  
       79 天前
    楼主坐我隔壁工位,心冷了一天 🥶
    pipilu
        25
    pipilu  
       79 天前
    1 万多是哪个区域啊,易买得附近 1.5w
    stillsilly
        26
    stillsilly  
       79 天前
    抄底 a 股就算亏了至少流通性好,想卖随时能卖。大部分普通房子,地段学区居住体验在所在城市不算优越的,再过几年想卖都卖不出去。

    查一下你们小区的二手房从挂牌到卖出平均要多长时间吧
    duhb
        27
    duhb  
       79 天前   ❤️ 1
    花桥不会像有的三四线城市那么惨,毕竟基础设施 和 交通距离及便利性在这摆着,环境也不错,同时衔接上海嘉定、青浦两大区。我的建议是:手上的那套留着自住蛮好,继续攒钱看机会看能不能在上海上个车,哪怕面积小点,这样你就稳赢了。
    shyz
        28
    shyz  
    OP
       79 天前
    @stillsilly 挂牌出售还是比较好卖的,成交量很高,主要原因是因为我们小区因为物业差,单价比周边小区便宜很多。
    kneep
        29
    kneep  
       79 天前
    @SleepyRaven 「平仓」不是你想象中的那个意思 T_T
    shyz
        30
    shyz  
    OP
       79 天前
    @duhb 有点不甘心的是,手上这个买的算是毛装(比毛坯稍好的装修),因为房价跌很多,不想投入金钱去装修了。如果装修好了,应该就没在同小区买房的相法了。所以想的是 买如题中的 90w 装修好的二室。后面回暖在卖第一套( 120m )。但是这样的话 应该没机会上车上海了
    zk8080
        31
    zk8080  
       79 天前
    不应该是卖掉手上的置换你看中的那套么,这样只补了差价就换了房子
    duhb
        32
    duhb  
       79 天前
    @purringpal #13 我不这样认为,我认为只要上海不崩,昆山就不会崩;上海回暖,昆山必回暖。你还是小瞧昆山了,从经济、交通、基建各个方面昆山都在持续上涨,特别是经济,昆山的大小厂不少,且目前很多都已经再向新型产业转型了,经济不会差,收入就不会差,据我所知昆山的工资并不低,稍微有点技术的小夫妻,两个人挣个小两万不是啥大问题,完全可以供房贷、养子女,过生活,昆山这个城市目前缺的反而是像上海那样儿的规范、宽松、便利的政务和政策。
    shyz
        33
    shyz  
    OP
       79 天前
    @zk8080 目前第一套 也是小区比较热门的户型,现在卖感觉好亏,主要想在买的原因是 投入不高,还有帮忙回第一套本的可能
    bk201
        34
    bk201  
       79 天前
    我觉得抄底都死的很惨。一般炒股都是顺应大流。
    purringpal
        35
    purringpal  
       79 天前
    @duhb 看得出来你很喜欢这个城市,但是很可惜这些东西只是房价决定因素的很小一部分,比如工资水平、租售比、市容市貌、幸福指数,都是常见误区。

    对于上海这种依附关系,往往都是概念兴起阶段利润最大,潮水过后大家都熟记于心了就没那么灵了,燕郊之于北京、惠东之于深圳,而且上海还有五大新城,当然已经崩到这个阶段,向下的空间不大了,居住属性还在,所以我说加仓摊平成本没必要,留一套住着。
    Yuesh1
        36
    Yuesh1  
       79 天前   ❤️ 1
    @duhb 沪昆通勤,在昆山住了一年半,昆山城区各个地方都转过,我觉得你说的这些话好像课本上的,离现实太远了。

    看看多少厂子关门了(或许不叫关门,只是不开灯);
    看看台商走了多少了;
    去看看昆山的工作(女朋友找了好几个月,还是回上海了)给的工资全靠骗,社保公积金都没有,大部分都是销售;
    产业转型?威马算吗,那么高的楼,楼还在,威马在哪呢?

    花桥是花桥,昆山是昆山
    sagaxu
        37
    sagaxu  
       79 天前
    @purringpal 上海周边小县城均价都 1w 多了,花桥撑死能跌到 8k 左右吧。昆山长期稳居县级市 top3 ,昆山是有产业的,燕郊说白了就是河北,昆山可是苏南最强市里的最强县。上海这五大新城,个人感觉还不一定比得上昆山。
    shaojian0702
        38
    shaojian0702  
       79 天前
    就业先回暖再考虑房子回暖吧。跌的还不够多。
    sagaxu
        39
    sagaxu  
       79 天前
    @Yuesh1 花桥的逻辑不一样,花桥非常适合上海人养老,房子留给子女,自己住花桥,地铁直通上海,上海周边还有更便利的吗?我家亲戚就有这么操作的,那比人手一套的威尼斯方便多了。
    Yuesh1
        40
    Yuesh1  
       79 天前
    花桥的逻辑不一样,花桥非常适合上海人养老,房子留给子女,自己住花桥,地铁直通上海,上海周边还有更便利的吗?我家亲戚就有这么操作的,那比人手一套的威尼斯方便多了。
    @sagaxu
    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    所以我讲花桥是花桥,昆山是昆山,底层逻辑不一样的。

    昆山的确有产业支持,也有营商环境,也是百强县第一名,但是花桥地铁直通,本质上都是享受上海辐射的红利的,
    只是一个承接的是制造业,一个承接的是民生需求。

    经济环境承压的时候,在强调长三角协同发展,我认为,是把制造业进一步的扩散,昆山也有厂往更深的内陆去,去找更便宜的人工。
    shyz
        41
    shyz  
    OP
       79 天前
    修正: 非 16 年开盘价,是 12 年开盘价 6500/平
    purringpal
        42
    purringpal  
       79 天前 via iPhone
    @sagaxu 可以呀,你可以无限看好它自身的基本面,作为南方人对于你们所谓的苏南苏北兴趣也不大,只提醒 2 点:苏州昆山一直以来引以为傲的是什么、同时注意这几年外资出逃程度。

    但是这里讨论的投资逻辑就是依附上海成不成立,那它跟北京看河北有区别吗?最后,国内一万块房价的地方真没必要谈什么投资。
    coolrice1
        43
    coolrice1  
       79 天前
    你有这钱不如去安亭买个小的也行啊
    shyz
        44
    shyz  
    OP
       79 天前
    @coolrice1 这套首付+契税+中介费 只要 15w 。安亭买不到吧
    sagaxu
        45
    sagaxu  
       79 天前
    @purringpal 外资出逃喊了多少年了,苏州和昆山相比其它城市,衰退了多少?

    花桥跟燕郊最大的差别,燕郊暴跌前是廊坊房价最高的地方,也是整个河北最贵的地方。而花桥,哪怕是在最高位,相比周边县城,它价格也不高,并没有那么大的溢价。

    国内现在不限购或户口点击就送的地方,没有一个楼市是值得投资的。
    purringpal
        46
    purringpal  
       79 天前 via iPhone
    @sagaxu 喊了很多年?谁喊的?哈哈哈哈,这五年发生了什么你真的完全没有关注…

    换个角度问你,一个压根涨不起来的地方和一个坐了过山车的地方哪个更垃圾?而且我没有说这些地方还会暴跌吧?

    以限购和户口作为投资指南,说明你根本不懂市场,知道北京吗…
    stillsilly
        47
    stillsilly  
       79 天前   ❤️ 1
    @shyz
    现在好卖不代表 3 年后好卖
    上海都已经跌了,我在中环附近,去年年底 11 月左右看到隔壁小区上架一套 180w 的 27 平老破小,房主为了卖房还重新简单装修过,今年 5 月就跌到 132w 了,最后 129w 成交的,半年跌了 30%

    https://s2.loli.net/2024/08/13/9LT2GesWiaHm8E5.png

    这个房子出租能租 3500 左右,129/(0.35*12) = 30 年回本,现在上海中环内 180w150w 以内的老破小很多,不打骨折挂一年也卖不出去,新政后成交量多了一些, 但是这一波购买力释放后还是会跟之前一样
    danhua
        48
    danhua  
       79 天前
    @shyz 城东 我看是去年年中左右挂的,今年 7 月底成交的,通过贝壳查看降价记录的。
    freedom2030
        49
    freedom2030  
       79 天前   ❤️ 1
    楼主多亏不是高位接盘,花桥最高点炒到过 3 万,很多人,都是 2 万 3 以上入手的,

    那个时候我家里天天催我买花桥,我说这么一个破镇,离上海远,地方政府配套做成那个样子,打死最多就 1 万的价格,2 万纯粹就是大怨种。

    现在这个经济情况跟宏观大环境,我只能说 真的让子弹飞一会 ,再看看吧,
    房地产市场 真的离出清还远着呢,行政力量这把大手还在托着,后面 10 个锅,8 个锅盖,国家盖不过来的时候,
    你再买都不急,暂时留一套自住就行了

    另外上海从房价收入比来说,其实泡沫更大,纯粹靠行政实力 扭转市场供给需求 在做泡沫市,

    我还是那个观点,拿钱换美金 吃美国的高息,留意一下汇率风险,然后再观望观望,国内住房市场真的远没到底部区间
    freedom2030
        50
    freedom2030  
       79 天前   ❤️ 1
    现在还指着投资房产的话,真的就是傻了

    10 年期国债 2.1%利息,当然很快我觉得会到 1.5% 也就这两三年的事情,

    每年房屋折旧跟修缮 2% 真的一点不高,租金收益至少 4% 才不会亏本,这还没算贷款资金的利率,只算自有资金,指着盈利去的至少 5%的收益,

    另外真的就能押注房租不会跌么?
    freedom2030
        51
    freedom2030  
       79 天前   ❤️ 1
    看成交量,现在成交量远没有回暖,市场仅有的那点量,还是靠降价 换来的,等成交量放大,你再买房都不迟
    pnongrata
        52
    pnongrata  
       78 天前   ❤️ 1
    EndlessMemory
        53
    EndlessMemory  
       78 天前
    别人恐惧你兴奋是吧
    NeedforV2
        54
    NeedforV2  
       78 天前
    OP 还是对房价抱有幻想
    googleaccount
        55
    googleaccount  
       78 天前
    兄弟 你是真的猛。
    atpex
        56
    atpex  
       78 天前
    @coderxy 回暖要等到令和,至少昭和是不可能彻底回暖的
    freedom2030
        57
    freedom2030  
       78 天前


    这句话 你可以好好听听,环沪回到 当地的定价体系 才是真
    freedom2030
        58
    freedom2030  
       78 天前
    @stillsilly #47 房子寿命都不会有 30 年,然后每年修缮也要钱,以后土地到期了,土地又要缴一笔钱,还不知道是怎么缴
    ysyah2019
        59
    ysyah2019  
       63 天前
    都说买上海,弱弱地问一句:大家都有上海户口吗?😂
    shyz
        60
    shyz  
    OP
       59 天前
    @ysyah2019 现在上海户口比较好落
    关于   ·   帮助文档   ·   博客   ·   API   ·   FAQ   ·   实用小工具   ·   5567 人在线   最高记录 6679   ·     Select Language
    创意工作者们的社区
    World is powered by solitude
    VERSION: 3.9.8.5 · 27ms · UTC 01:32 · PVG 09:32 · LAX 18:32 · JFK 21:32
    Developed with CodeLauncher
    ♥ Do have faith in what you're doing.