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bioanim
V2EX  ›  问与答

关于《存量浮动利率贷款的定价基准转换为 LPR》的一些困惑,希望有大佬能指导一下

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  •   bioanim · 2019-12-30 03:00:46 +08:00 · 6064 次点击
    这是一个创建于 871 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    28 号央行发了一则公告 www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3951207/index.html

    大概意思是说目前根据基准利率还款的贷款合同都需要重新签订,变更为根据 lpr 还款或者和银行协商固定一个利率还款。

    我目前贷款的利率是 4.9%打 8.5 折,也就是 4.165%。更改后变成每一年变化的 lpr 加上-0.635%( 4.165%-4.8%)这个变化从 2021 年一月一日开始。

    因为还有 19 年要还,而只能有一次选择,真的要非常深思熟虑,所以请各位大佬帮帮忙,指导一下。

    我的困惑有:

    一是这个是强制要去银行更改吗?

    二是如果不去银行更改会怎么样?

    三是固定利率和银行协商的话有可能定为 4.165%或者更低吗?

    四是大环境如果不好,银行批贷款不是应该更难,那样 lpr 不是会提高吗,为什么那些对于这个问题解读的文章都说降利率是趋势,还是说文章说的降利率降的是基准利率,而 lpr 不降呢?

    五是我目前是觉得将来经济下行,lpr 应该是会上涨的,所以如果一定要更改贷款合同的话会尽力和银行协商一个和 4.165%差不多的固定利率可能会比较好。毕竟如果 lpr 真的降下来了,我再去贷款,然后新贷还旧债,这样是不是就可以解决了呢?

    第 1 条附言  ·  2019-12-30 12:22:13 +08:00
    @w292614191 #1
    我是 13 年办理的首套房贷,那时候有 85 折。

    @1O #4
    @heww #8
    @nisnaker #11
    @ixuefeng #15
    现在透露出来的信息好像是强制要去改的。

    @BingoXuan #2
    @ivvei #5
    @belin520 #6
    @feng12345 #13
    @noahzh #14
    @Laimf #16
    @nathanw #17
    各个媒体公众号都说改成 lpr 一年周期更好,说是 lpr 会随着经济下行而降低。可是我有一个疑惑,经济下行的情况下,银行会不会统一提高 lpr,然后对企业贷款协商减点,而房贷利率不会有减点,防止钱流入房市同时刺激市场。因为我不知道 lpr 的定价是否合理或者是 zf 指导的,所以才有这样的疑惑。
    第 2 条附言  ·  2019-12-30 21:44:29 +08:00
    我现在能确定的是 zf 一定是要稳住房价的,并且要放水刺激市场。银行也是要吃饭的,贷款利率的底线一定在 0 以上。

    那么就要思考:
    一将来能刺激市场会是存款利率上涨、下降或者不变。
    二将来能使房价稳定会是房贷利率上涨、下降或者不变。

    我想的是一是肯定下跌的。
    而二我想是想不明白的。或许因为转为 LPR 之后,银行的操作更加多样。
    根据公告里面第三点一句话:“除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。”是不是说有可能进行对企业贷款协商减点,而房贷利率不会有减点这样子操作呢?那么以后就涨 LPR,然后企业贷款就协商减多少点使企业发展,而房贷维持原状(或者说不降)。
    所以推出转为 LPR 这个操作是为了让 zf 放水,而水不往房地产流?
    28 条回复    2019-12-30 22:21:08 +08:00
    w292614191
        1
    w292614191  
       2019-12-30 08:55:29 +08:00
    昨晚也看了这个,我的住房贷款是 5.635%。你的 4.165 是怎么搞的? 不加倍?

    4.9 是基准利率,你办理贷款的时候没 1.2 倍之类的?

    这个信息透露出,每个月房贷就像炒股,可能低,可能高。要看前期的调整什么的。

    而且,这都是变相而已,你觉得,可能会少还吗?发这个出来,就已经精打细算了,没空子钻了。
    BingoXuan
        2
    BingoXuan  
       2019-12-30 08:58:48 +08:00 via Android   ❤️ 1
    1 和 2:等银行通知,如果强制要修改肯定会通知你的
    3:我没有任何商业贷款,但如果现在真的把固定利率变为市场利率,哪怕是真的市场利率也会很高。不为什么,大家都缺钱
    4:同 3,即便是无论这个利率是真市场利率还是被操控也好,肯定不会低
    5:还是同上,为什么你觉得能够薅银行羊毛呢?银行都是有统计的,当然会利益最大化。不亏算不错了。

    额外说多一些。不管多少人吹国内建设多好,只有一点不变的。任何投资没有任何收益肯定是亏损。如果你当下没有看到任何亏损,必将在未来带上复利的威力出现。
    w292614191
        3
    w292614191  
       2019-12-30 09:05:51 +08:00
    在说一点,
    买了房子,通知办贷款的时候,直接去公积金中心办理公积金贷款,不需要和售楼部交流,因为他们会说无法办理,只能商业贷款。

    因为我办了商业贷款后,有事去公积金中心顺带问了贷款,客服说你直接来办理贷款就行,一定可以办理下来的,谁都不能阻拦你,这是国家规定。

    但是售楼部会统一口径说不能办。还是监管力度不够。
    1O
        4
    1O  
       2019-12-30 09:08:59 +08:00
    请问影响我年后购房吗?如果影响,我年前购买能避开吗?
    ivvei
        5
    ivvei  
       2019-12-30 09:10:39 +08:00
    协商不了。改合同是要改,但是房贷的原则上得和改之前实际利率一样,没有商量余地。

    这次改,改的有两点。一个是基准,从基准利率改成了 LPR。LPR 是锚点,等同于之前的基准利率,不是加点。另一个是加成算法从乘法改成了加法。在利率下行的预期下,变成加法后显然会导致贷款人的利率下降速度不如之前。很多媒体在这方面真的是颠倒黑白指鹿为马。
    belin520
        6
    belin520  
       2019-12-30 09:13:51 +08:00
    简单来说:
    以前是基准是 4.9%,国家根据经济定的,N 年调整一次
    现在的 LPR 是根据市场经济定的,12 月份是 4.8%,LPR 每个月动态更新一次,你签合同的时候可以约定 N 年更新一次利率

    关于重签:
    所以人均需要重签(存疑?),你可以选择剩余的时间利率不变,那么就是 12 月份的 4.8%到合同终止;你也可以选择 N 年更新一次利率,那么就是“赌国运”

    多少年更新一次好:
    中国人以稳定为主,肯定大部分人死守 4.8%到合同结束。个人愚见,中国经济稳定发展,会跟发达国家一样,利率不断的下调,可以选择 5 年更新一次利率。

    关于 中国经济会稳定发展 这个观点,在本社区不进行深入讨论。
    ivvei
        7
    ivvei  
       2019-12-30 09:15:32 +08:00
    又看了遍,哦原来你的意思是担心 LPR 上涨?这个我不知道说什么好啊…… 你的顾虑是成立的,换成固定利率确实更能锁定预期。然而房贷是你想贷就能贷的吗?首套房和二套房的上浮利率是相同的吗?这些你考虑过没有
    heww
        8
    heww  
       2019-12-30 09:16:40 +08:00 via iPhone
    不是可以选择不改吗?
    puppychen
        9
    puppychen  
       2019-12-30 09:30:49 +08:00
    还有 MLF 呢,如果非要讨论「中国经济会稳定发展 」,可以注意下稳定俩字嘛。
    nutting
        10
    nutting  
       2019-12-30 09:32:54 +08:00
    怎么搞都是被国家割,顺其自然吧
    nisnaker
        11
    nisnaker  
       2019-12-30 09:34:02 +08:00
    明年银行找你,你可以改可以不改,但要改只有这一次机会
    feng12345
        12
    feng12345  
       2019-12-30 09:36:40 +08:00
    1、这个一定要去银行更改
    feng12345
        13
    feng12345  
       2019-12-30 09:39:10 +08:00
    2、不去银行更改,估计会让你提前还贷或是默认同意修改成某一个选项
    3、不要想和银行协商利率,只有两个选项,lpr+点或固定利率
    4、lpr 还真有可能不降,甚至上升
    noahzh
        14
    noahzh  
       2019-12-30 10:06:51 +08:00   ❤️ 1
    实在忍不住了,这个问题其实你个人对中国经济发展的判断,如果经济发展,不断向发达国家靠拢就是负利率,选择 lpr 一年一变最合适。如果你觉得中国经济要完,别买房,别屯人民币资产,换句话就是肉身翻墙,你如果觉得不会有变化就失守现在。不要相信任何专家,一定要个人判断。
    ixuefeng
        15
    ixuefeng  
       2019-12-30 10:27:56 +08:00
    不是说搞 lpr 的目的是为了将房贷和基准利率脱钩嘛?基准利率要降,救实体,房贷不能降,要稳。所以,是不是可以不改就不改?
    Laimf
        16
    Laimf  
       2019-12-30 10:45:35 +08:00
    建议看看一些时政大佬的理解,推荐 政事堂 2019、紫色的竹 ,2 个比较有影响力的公众号。

    大佬关于 LPR 已经说的很透彻了,剩下的就看自己理解。
    nathanw
        17
    nathanw  
       2019-12-30 11:18:56 +08:00
    1, 银行会通知你,强制的
    3. 如果是固定利率不会变
    4. 以后没有基准利率这一说,只有 LPR
    5. 如果目的是为了防止钱流入房地产,那么以后实体行业贷款利率会降低,但是房贷不会
    个人拙见
    bioanim
        18
    bioanim  
    OP
       2019-12-30 12:21:42 +08:00 via iPhone
    @w292614191 #1
    我是 13 年办理的首套房贷,那时候有 85 折。

    @1O #4
    @heww #8
    @nisnaker #11
    @ixuefeng #15
    现在透露出来的信息好像是强制要去改的。

    @BingoXuan #2
    @ivvei #5
    @belin520 #6
    @feng12345 #13
    @noahzh #14
    @Laimf #16
    @nathanw #17
    各个媒体公众号都说改成 lpr 一年周期更好,说是 lpr 会随着经济下行而降低。可是我有一个疑惑,经济下行的情况下,银行会不会统一提高 lpr,然后对企业贷款协商减点,而房贷利率不会有减点,防止钱流入房市同时刺激市场。因为我不知道 lpr 的定价是否合理或者是 zf 指导的,所以才有这样的疑惑。
    bioanim
        19
    bioanim  
    OP
       2019-12-30 12:26:10 +08:00 via iPhone
    @1O #4 2020.1.1 以后银行不能再以基准利率发放贷款,只能根据 lpr 或者选择固定利率。
    xenme
        20
    xenme  
       2019-12-30 13:33:09 +08:00 via iPhone
    你唯一能选的就是浮动加点利率或者固定利率。

    数字都是按照当前利率和 12 月的已知数据来计算,所以,两个选项对 2020 来说是定值了

    以后就看你对 LPR 和国家经济走势预期了
    derrick1
        21
    derrick1  
       2019-12-30 13:43:42 +08:00
    @1O #4 没啥影响吧, 总归要选一个的
    catpearcream
        22
    catpearcream  
       2019-12-30 13:50:11 +08:00
    我选择固定,我对央妈和喉舌不信任,现在的利率我可以接受,改 LPR 浮动估计又是要变着法的薅我羊毛。
    NotNil1
        23
    NotNil1  
       2019-12-30 14:29:51 +08:00
    @w292614191 所以你没办上公积金贷款吗?差好多钱啊。
    我是 5.635 买的房,所以我会选固定吧,不想为了这个劳心了。
    w292614191
        24
    w292614191  
       2019-12-30 16:12:58 +08:00
    @NotNil1 想办的,售楼说办不了,真是坑人。

    我也快还清了,还是不折腾了 吧。
    zuokanyunqishi
        25
    zuokanyunqishi  
       2019-12-30 18:26:01 +08:00 via Android
    这个公告是针对现在所有不是采用 lpr 这种方式贷款的,任何人有房贷都逃不脱,更改时间从明年 3 月份到 8 月底,更改后第一年执行利率和 2019 年一样,一年后再会变动。话说羡慕楼主的打折利率。我的是 5.88😂
    672795574
        26
    672795574  
       2019-12-30 18:31:22 +08:00
    首套 95 折还有 29 年要还的表示关注,回头研究下。楼主有结果可以 @我一下
    bioanim
        27
    bioanim  
    OP
       2019-12-30 21:43:51 +08:00
    @zuokanyunqishi #25
    @672795574 #26
    我现在能确定的是 zf 一定是要稳住房价的,并且要放水刺激市场。银行也是要吃饭的,贷款利率的底线一定在 0 以上。

    那么就要思考:
    一将来能刺激市场会是存款利率上涨、下降或者不变。
    二将来能使房价稳定会是房贷利率上涨、下降或者不变。

    我想的是一是肯定下跌的。
    而二我想是想不明白的。或许因为转为 LPR 之后,银行的操作更加多样。
    根据公告里面第三点一句话:“除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。”是不是说有可能进行对企业贷款协商减点,而房贷利率不会有减点这样子操作呢?那么以后就涨 LPR,然后企业贷款就协商减多少点使企业发展,而房贷维持原状(或者说不降)。
    所以推出转为 LPR 这个操作是为了让 zf 放水,而水不往房地产流?
    zuokanyunqishi
        28
    zuokanyunqishi  
       2019-12-30 22:21:08 +08:00 via Android
    至少目前来说房地产确实绑架了经济,高层想必肯定认为过度依赖房地产💊。把房地产隔离开来,我认为是精准调控,降息让资金去实业,去股市,搞科技。存量房地产贷款有将近 28 万亿还多,这部分要保持稳定,受国家调控。保证房地产不大涨,不狂跌。经过几年时间,时间换空间。把经济主要引擎逐步切换到科技金融上去。。。令外降息确实概率会很大尤其 1 年期利率。以上自己的愚见。
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