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FG4084
V2EX  ›  问与答

买房中老房子真的不能买吗?

  •  1
     
  •   FG4084 · 84 天前 · 6443 次点击
    这是一个创建于 84 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    最近一年在看武汉的房子,新房老房都看了,感觉新房都不喜欢,1 是户型不好,边户被挡,中间户要不有连廊要不不通透,2 是多是超高层,电梯等待时间长,住户多,消防隐患大,3 是得房率低,公摊大于 25%。 想买总高 12 层以下的洋楼,但是这种只有郊区有新房,市中心倒是有老破大,纯板楼,户型符合要求,但是一旦买了就不能转手,小区第一批住户陆续搬走,很多都是租户,物业也服务不好,车位不够,楼梯、管道线路老化。 很多身边同事朋友都选择了新房次新房,没人选择老房子,老房子这么不受待见吗?新房子又是超高层,公摊又大,住着真的舒服吗?

    89 条回复    2022-08-16 10:07:45 +08:00
    seres
        1
    seres  
       84 天前
    自住可以买,就是将来换房找接盘的很难
    murmur
        2
    murmur  
       84 天前   ❤️ 2
    武汉没必要,老房子也就仅限于北上广深杭这样的中心区域
    Leviathann
        3
    Leviathann  
       84 天前   ❤️ 3
    给老逼登们接盘显然是更让人反感的
    rpish
        4
    rpish  
       84 天前 via Android
    所以 op 是比较完优缺点后,想听听高层住户的体验,再拿定主意?
    建议租房体验一下,不着急买房的话。
    SimleCp
        5
    SimleCp  
       84 天前   ❤️ 1
    老房子时间长了, 转手卖, 买家贷款额度都是问题, 你可要考虑好了.
    Zeonjl
        6
    Zeonjl  
       84 天前 via iPhone
    太老当然不能买啦,除非铁定有人接盘重建或者很便宜
    RedBeanIce
        7
    RedBeanIce  
       84 天前 via iPhone
    谨记这段时间别买期房。
    keepeye
        8
    keepeye  
       84 天前
    区区公摊跟老破小区的缺点比起来,你自己衡量一下吧,房子买来是居住的,小区环境更重要
    POPOEVER
        9
    POPOEVER  
       84 天前
    凡是都有取舍,看你自己的需求
    superchrisliu
        10
    superchrisliu  
       84 天前
    @SimleCp 买家贷款额度都是问题 这个是什么意思
    awsx
        11
    awsx  
       84 天前   ❤️ 1
    @superchrisliu 房龄超过 N 年的,银行会要求贷款期限不能超过 M 年 具体数字记不清了
    RyanLin1995
        12
    RyanLin1995  
       84 天前   ❤️ 1
    @superchrisliu 银行对超过 15/20 年的房子做抵押放贷是很谨慎的
    lakehylia
        13
    lakehylia  
       84 天前
    问学位,没有学位或者学位很差的不要买。
    Timefly
        14
    Timefly  
       84 天前
    没有洋房吗? 有的小区会有洋房,10 层左右,价格也会贵一点
    xtinput
        15
    xtinput  
       84 天前
    这标题看着别扭
    southsala
        16
    southsala  
       84 天前
    小区群里每天都有人在骂 下水道堵了
    MillerD
        17
    MillerD  
       84 天前
    我 17 年在成都买的南 2.5 环 02 年老房子哈哈哈 没电梯那种。也算是接盘了吧。

    说真的我还挺喜欢的 不管去哪儿都近,物业也很负责。但是女朋友嫌弃的不行。

    老房子当然问题是一大堆,不列举了 总之该有的问题都有。16-17 年购房条件动辄全款 爸妈看了几个新盘 总感觉进楼像是住监狱
    liudongdd
        18
    liudongdd  
       84 天前
    个人建议预算充足还是去乡下买联排去吧,可能总房价比市区 100 平方都便宜,感觉未来也就这个能抗房市下跌,现在的高层未来太难脱手了,新房如此更何况老房。
    yexiao117
        19
    yexiao117  
       84 天前
    老房子物业不行,就是负分出局,除非是带百分百的好学位,永远都有接盘侠,否则买了车就去 3 环外买新房、次新房吧
    Battle
        20
    Battle  
       84 天前
    老房子,小区人车不分离,车位靠抢,要加装电梯也会遇到有业主阻挠,居住体验极差
    xingzhi95
        21
    xingzhi95  
       84 天前
    又是这个问题?我直接把之前的回复贴出来

    正好我是武汉的,也在看房,随便说几句给楼主参考。

    其实开始的时候还会纠结市区的老破小跟郊区的远大新(这里的老破小指的是没有学区的老破小,有学区的老破小也是天价),后来感觉在武汉的话还是新房好一点。

    现在房子除了居住外最重要的属性就是学区,老破小舒适程度一般大多人车不分流,再说武汉,因为武汉落户门槛较低,不像北京上海的老破小有上车盘属性,是大学生就可以落集体户。而且入学讲究人户合一,如果是集体户口,则是由教育局统筹安排入学,好的学校是很难被统筹的,一般被统筹的是一般或者比较差的学区。也就是说一般的老破小的学区跟统筹入学的差不多

    这里也是具体事务具体分析,老破小可能有一个稳定的普通学区,统筹就是未知情况了。其次因为银行的贷款限制,老破小后期可能会不好出手。

    而且老破小比新房有太多选择空间是因为老破小实在是太多,而且很多老破小想租都租不出去,维护的很好的老破小在武汉是极少的,实在想买可以先在老破小租住一段时间,如果一个短时间都难以忍受的房子怎么住很久呢?

    远大新的缺点就是有可能无法顺利交房

    结论:买二手次新
    bug403
        22
    bug403  
       84 天前
    老房子不受待见肯定是有理由的。

    人,,刚需新房大多数是同一年龄区间的人,,,沟通问题大概率简单点,,。老房子,遇上老流氓的几率比较大,真的难受,,尤其是大多数老房子的物业不是那么给力,,你能想象楼道里放垃圾,放臭了的情况吗?

    房子,房子也是商品,时间旧了,也会有损耗,,各种小问题开始出现,,管道,电线线材的质量,,,

    电梯,,年轻的时候电梯真的没那么重要,就是你父母来的时候,爬楼梯比较费劲。

    物业,,房子的新旧和物业有很大关系,物业及格的话,小区会新一些,,没有物业的话,你能想象,楼梯里边堆满老大爷的纸箱子吗?各种小动物横行。。。


    以前租住在市区老小区的五楼,换地方住,从五楼搬下来东西花了一个半小时,搬到一个有电梯的小区,搬上去花了 20 分钟。


    市区也有不错的老小区,,但是不错的小区真不多了!
    FG4084
        23
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @Leviathann 是的 再降 100W 他们都是赚的
    FG4084
        24
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @rpish 也是,说不定体验一下能打破我对高层住宅的看法
    FG4084
        25
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @RedBeanIce 看都不去看
    FG4084
        26
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @MillerD 同感,新房子就像鸽子笼或者监狱
    FG4084
        27
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @liudongdd 倒是能买,但是上班太远了,工作稳定,也不会换
    fredli
        28
    fredli  
       84 天前
    老破小优点就是地段(学区)和总价,缺点就是停车和楼梯,看预算和偏好
    FG4084
        29
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @xingzhi95 我看上的是积玉桥的一个小区,位置还可以,户型 150 左右,不完全算老破小,然后我只想买洋房,这样新小区就都在东西湖、新洲、盘龙城,上班太远了。
    wtdd
        30
    wtdd  
       84 天前
    老房子除了贷款的资金硬限制,其他问题都没什么不能改造或不能忍的,为了学区住鸽子笼的都有
    1016
        31
    1016  
       84 天前
    @FG4084 积玉桥 150 的户型 那不得要 2-300w 了?
    FG4084
        32
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @1016 是的,这里一个小区位置可以,户型可以,有电梯,总高 11 层
    18k
        33
    18k  
       84 天前
    一旦买了就不能转手,这个是为啥
    FG4084
        34
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @18k 指的是 20 年的老房子,一旦接手再想转手,1 是选择买老房子的人不多,2 是银行放贷有限制,3 是住个几年后房子的状况会更糟糕。基本等于接盘。
    vain
        35
    vain  
       84 天前
    @FG4084 蓝湾俊园?
    xu45525584
        36
    xu45525584  
       84 天前
    房子保质期最多 30 年左右,30 年往后,漏水的漏水,老化的老化,总之 买新房! 非必要不卖二手
    btv2bt
        37
    btv2bt  
       84 天前
    老房子真的只有北上更有买家…
    FG4084
        38
    FG4084  
    OP
       84 天前
    @vain 是的,这个小区关注度还是很高的,贝壳超千人关注,有没有什么坑?
    vain
        39
    vain  
       84 天前
    @FG4084 没有,我原来上学时去汉阳门玩的时候,那时候江边道路还很差的时候这个小区就在那了。这个小区那时就很出名了,原因是它大门前有一栋白色的钟楼建筑,当时来说也很高端大气的感觉,当时我都能很明显的看到它。说起来,也是比较早的一个高端小区了。当时开盘的价格算高的了。
    我有个大学同学住在那附近,他说这个小区的居民很强势,小区一角有个很大的旧厂房,开发商想拆了它改建超市,被小区居民反对,二十年了都还在那没拆掉。总体来说,貌似小区的环境还过得去(疫情前一年汉马的时候过去玩,那个白色钟楼还是老样子,说明小区保养还可以?)
    另外我不知道这个小区有没有中华路小学的学区,隔壁金都汉宫听说就有。
    newmlp
        40
    newmlp  
       84 天前
    能买啊,为啥不能买,各人有各人的需求,按自己需求来就行
    zamaojava
        41
    zamaojava  
       84 天前
    老房子银行不给贷款?杭州市区,90 年的,现在银行还是给贷款啊。
    zamaojava
        42
    zamaojava  
       84 天前
    @zamaojava 家里下水管道总是堵,烦死了
    akilawu
        43
    akilawu  
       84 天前
    说个我们家族总结的建议,买房有条件的话尽量买公务员小区,可能贵一点,但是后续几十年的长期住宅权益都非常有保障
    Takizawa
        44
    Takizawa  
       84 天前 via Android
    坐标广州,体制内工作,自己单位有幼儿园小学和对口直升中学,没有学位压力。最近想了很多买房的事,现在就准备在边区上个 120w 左右的小三房,公积金贷款,其他用现金付款。这样自己的工资都可以活的很潇洒,没有压力,也不想硬上车背着几百万贷款一辈子。
    Eagleyes
        45
    Eagleyes  
       84 天前
    @Takizawa #44 广州有没有所谓的体质内 公务员小区?
    EricJia
        46
    EricJia  
       84 天前
    @SimleCp #5 你好, 请问白沙洲可以买吗
    CrossEntropy
        47
    CrossEntropy  
       84 天前
    老破小最大的问题还是人文问题。​小区基本都是土著(无恶意,得天独厚优势的土著,还在老破小里居住,要么过于老实木讷、要么某一性格有重大缺憾,不仅北上广,哪里都是)、老人比例大、楼道里容易摆放“珍贵家当”、为了省钱夏天不开空调敞开门比较吵闹、动不动找事物业费经常欠缴。
    ​这些问题,任何人凭借一己之力都解决不了。
    SiuRayyy
        48
    SiuRayyy  
       84 天前
    @RedBeanIce 怎么说
    FG4084
        49
    FG4084  
    OP
       84 天前 via Android
    @vain 喜欢金都汉宫,买不起
    FG4084
        50
    FG4084  
    OP
       84 天前 via Android
    @akilawu 武汉 3 月有个华清园小区因为直销爆发疫情,这个小区也是公务员很多,唉
    FG4084
        51
    FG4084  
    OP
       84 天前 via Android
    @Takizawa 省直大佬
    wxw752
        52
    wxw752  
       84 天前
    同武汉,去年年初纠结过二环内买二手还是二环外买新房。后来选择了新房,直接买了万科,最起码物业好点住起来舒心一些。

    打算等以后结婚有小孩就搬家,到时候再考虑学区的问题
    Takizawa
        53
    Takizawa  
       84 天前 via Android
    @Eagleyes 当然有了。但是这个不能一概而论,老机构的公务员主要是老城区住,新成立的机构在城外郊区的很多,这些年轻的主要在郊区,例如黄埔。
    Takizawa
        54
    Takizawa  
       84 天前 via Android
    @FG4084 不是省直,是新事业编青椒,科研压力不小。
    panlatent
        55
    panlatent  
       84 天前
    尽量新房或次新房呗,真老破小的话不到万不得已应该没人爱住。 老一点其他条件尚可的话倒是可以考虑。

    “超高层,公摊大,有连廊,不通透,户型不好 “ 等等这些缺点一般都是摆在明面上的,属于虽然不好但我也知道,买了等于认了。 老小区很多问题看不见摸不着,但有很大概率会出现,而且不一定是你认了就行了。
    signalyc
        56
    signalyc  
       84 天前
    一些高大上“单位”的老房子,环境还是不错的
    FG4084
        57
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @signalyc 是的,看房过程中也看到过一个好单位的小区,各种赠送面积,电梯房做到零公摊
    balaWgc
        58
    balaWgc  
       83 天前
    老破小真的会碰到老流氓,最近被一个老无赖诬陷,持刀恐吓我,整的我搬家了。车位什么的也基本靠抢,公共空间也基本没有,能忍受这些就买
    SimleCp
        59
    SimleCp  
       83 天前
    @EricJia 我选汉阳四新.
    FG4084
        60
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @balaWgc 这也太可怕了,报警也没有用,警察又不是贴身保镖
    onionKnight888
        61
    onionKnight888  
       83 天前
    @zamaojava 房龄+贷款年限不超过 xx 年,具体得看各地政策
    xz410236056
        62
    xz410236056  
       83 天前
    @seres #1 可以个屁。。你一看就没住过真·老房子。北京 7 80 年代建成那批真老房子,住着那叫一个难受。很多住房功能都不存在了,单纯就是个金融属性。房子隔音差,漏水、布局结构不合理等等问题
    raptor
        63
    raptor  
       83 天前
    新房老房各买一套感受一下,把不喜欢的再卖掉就是了
    changnet
        64
    changnet  
       83 天前
    @Takizawa 黄埔 120W 买不到小三房吧,它旁边的增城才可以
    ljt1997
        65
    ljt1997  
       83 天前 via Android
    有钱买房子,不如 run
    loryyang
        66
    loryyang  
       83 天前
    基本赞同你说的,电梯房得房率确实低不少,然后高层电梯进出很不方便。户型这个不清楚,照理说新房子也有户型好的
    我是 2000 年左右的房子,也算是老房子了。这种房子好处就是生活非常便利,边上啥都有,交通便利。不过我们这边是学区房,租客其实不多,好多都是买了孩子读书自住。真的出租的一般是买的房子太小了,租附近更大一点的房子
    而房屋质量的问题,我倒是觉得,现在的新房,质量怕也不咋样吧?
    最后是保值的问题,我买房目的是自住和学区,又不是为了赚钱,不考虑那么多。如果想赚钱,那有钱了再投资地段好一些的新房呗
    loryyang
        67
    loryyang  
       83 天前
    但是 70 、80 年代的房子不建议买。接近五十年,等你想出手的时候,几乎就没办法贷款了。而现在这种行情,拆迁应该是很难了,即使拆了,也赔不了多少
    seres
        68
    seres  
       83 天前
    @xz410236056
    北医三院家属院住过两年,70 年的房子,烂是真的烂,但也真贵
    有一说一,大部分老破小堪称垃圾,某些单位的老房子还是不错的,超高得房率+养护得当+位置极佳+配套齐全
    而且,现在的超高层将来的下场可能比老破小还惨
    xz410236056
        69
    xz410236056  
       83 天前
    @seres #68 城里的老房子衙门上还给出钱维护一下,位置也好,五环外那些 7 80 年代的老房子,那真是折磨,不过价格也是很便宜的。

    “而且,现在的超高层将来的下场可能比老破小还惨”
    我也认同这个观点,所以只能不断换房子,或者出钱维护。
    tutu2000
        70
    tutu2000  
       83 天前
    别买高层,别买期房,房龄 15 年以内的可以买
    Takizawa
        71
    Takizawa  
       83 天前 via Android
    @changnet 黄埔现在当然买不到了。花都增城从化倒是可以
    woyao
        72
    woyao  
       83 天前
    疫情前,去武汉出差过好几次。
    走在路上,看着路边那高楼林立,让我有一种恍惚到了香港的感觉。
    Cmdhelp
        73
    Cmdhelp  
       83 天前
    只能建议 别撬太高杠杆,自己住着舒服就行
    vain
        74
    vain  
       83 天前
    @woyao 2019 年的时候,全球超高层建筑( 150 米以上)数量排行榜上,武汉排第 7
    武汉有很多 40 层,50 层,甚至是 60 层的住宅楼。
    不客气的说,这些大部分就是未来十年二十年的高层贫民窟。
    vue666
        75
    vue666  
       83 天前 via Android
    之前 b 站看到过说以后不给盖高层建筑,以前的高层以后没人维护了,也不好拆,因为赔偿要很多钱,所以过个几十年估计变危楼只能修修补补了,优先也拆低楼层的,所以买房先考虑低楼层,如果旧的老楼是低楼层,低端又好,完全可以考虑
    FG4084
        76
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @raptor 支持 7 个月无理由就好了
    FG4084
        77
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @ljt1997 不够润啊,技能也不足以支持润后的生活
    FG4084
        78
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @vue666 也看到了这个视频,武汉已经有很多 20 年的高层建筑缺乏维护的例子了,对照国外,超高层都是需要巨额物业费来维护,国内物业费还没高到这个程度。
    FG4084
        79
    FG4084  
    OP
       83 天前
    @vain 是的,高层建筑维护相比底层成本会增加很多,同时物业公司不值得相信,很多楼盘的物业也并不好。
    vain
        80
    vain  
       83 天前   ❤️ 1
    @FG4084 to OP
    你正在考虑的区域刚好是我还算熟悉的地方。昨晚和老同学闲聊时提到了这事,同学告诉我说。蓝湾小区的物业和居民素质还是可以的,不过最近一段时间他在自己小区停车时,收到过好多次别人塞车上的特价二手房小广告,其中就有一套特价二手房是蓝湾的,说是 152 平米只卖 258 万。说不定就是你看中的呢?

    说起来,昨晚闲来无事,我在链家上研究了一会。基于我个人的认知和理财观点,我给你郑重提一个建议吧。

    首先,假设你打算买的这套房总价是 250 万。
    如果你贷款,首付三成以后,你还需要贷款本金 175 万。这里就算你贷款利率只有 4%,那么每年你需要付出的房贷利率大约是 70000 元。

    如果你全款,你要支付 250 万。以保守的收益率 3%来算,每年你已付出的卖房款潜在的收益损失是 75000 元。

    我大致找了一个地方,大概就在你看中的小区两站地铁的地方,绿地金融城范围内的一个小区,它叫“海珀御观”

    这个小区是 2020 年底交房的新小区,小区属于准豪宅 /高端小区,交付的都是带地暖和中央空调的精装房。小区在售的二手房,最小面积也要总价 400 万以上。因为小区是高端精装房,而且当年也有不少投资客买入,所以小区有很多整租房。目前能找到的信息,一套 140 平米的中高层望长江的精装房,一个月租金 6000 即可拿下,一年租金约 72000 元。

    那么,我建议你放弃买房,而是在类似这样的小区整租一套作为居住使用。
    这样做的好处:
    获得同样便利的交通和市区环境。
    更佳的居住体验。
    保住了买房本金的流动性,确保了未来生活的更大灵活性,更能应付各种不确定事件。
    仅需消耗买房本金的利息费用就能覆盖房租成本,现金流无虞。

    这样做的坏处:
    没有学区。
    不能享受未来确定没有的房价上涨红利。
    钱留在手里可能手痒乱花;可能投错地方全没了,也可能一不小心存进荷兰银行换来一堆红马。
    bug403
        81
    bug403  
       83 天前
    @FG4084 #78 其实不用想太多吧,高层不都是刚需吗? 20 年后的事情,20 年后再考虑吧,没准 20 年后移民其他星球了,,,万一二十年后机器人大爆发,,高层维护可能也就不是那么大的问题,,城市现在基本上都是高层吧,,这么多楼,也算是个生意,市场巨大,肯定不会成为贫民窟的,,,贫民是没有窟的!


    高层==未来贫民窟,不知道是哪个自媒体说的,一听好像很有道理,但用现在的技术去静止的预测未来,,本身就很无脑,,,,


    如果住高层的都是贫民窟,,那中国的社会中流砥柱,是不是有点惨了!!!
    happinessnch
        82
    happinessnch  
       83 天前   ❤️ 1
    @vain 高层还要看是哪里的高层,缺少物业维护的小区,不管高矮最后都会有居住问题,
    如果说低层维护相对好一点点,那也只是好一点点,如果说底层相对容易拆迁,也只是容易那么一点点。
    重要的是你的房子是否在一个有规划或者有价值的区域里,才能解决根本问题,
    这与是否高层没有根本关联,最重要的还是 location, location, location 。
    如果只关注层高带来的负面影响,这只是二十几层和四十几层比哪个更惨,其实都挺惨。
    glfpes
        83
    glfpes  
       83 天前
    其实你钱就那些,买不买是你的事,看你喜欢什么更多一些

    你喜欢环境,那就去郊区住,郊区便宜

    你喜欢交通方便,那就去市区住,买个老房子

    你若全都想要,那就换个差一点的城市
    glfpes
        84
    glfpes  
       83 天前
    而且 [老房子] , [郊区] 这种标签,实际上没有一点用。

    每一个房子都是不一样的,这个交易可能是你人生最大的交易,你得花时间走路查询

    在这个帖子,你得到的信息是廉价,无用,且有误导的毒信息,对决策没用
    FG4084
        85
    FG4084  
    OP
       82 天前
    @vain 感谢,我也想着租房,但是面临三个问题,1 、租房毕竟不是自己家,很多大件家电不想添置,除非确定长租; 2 、现金放在手上没有投资渠道,不想担风险,只能选择银行死期; 3 、中国最古老的传统,结婚需要买房,虽然女朋友同意租房,但她父母不同意。
    FG4084
        86
    FG4084  
    OP
       82 天前
    @glfpes 这年头有个稳定工作不容易,换城市还是算了,除非能润。现在问题是能买二环内的新房和内环的老房,但是两个的缺点都不能接受,太难了
    vain
        87
    vain  
       82 天前   ❤️ 1
    @FG4084 你可以再找一找,我提供的精装房源里面也有带家具家电的。
    而且,现在这个年代,很多大家电都很便宜了,真正贵的反而是随身的电子产品,这些搬家还不好办吗?

    如果你慎重考虑投资渠道,我推荐一个:
    想办法换外汇出去,买东京的 23 区的公寓。可以等一等,大概等日元汇率接近 150 时出手。
    一套常见的东京 23 区 20 平以内的公寓大概 1000-1200 万日币可拿下,合人民币大约 50 多万,只需要 7-8 万的美元额度,两三个想点办法还是可以出去的。

    这个的好处是东京的房产流动性好,你可以从买一套开始,初始金额不大,而且收益还可以(如果房子买得好,年化收益甚至有 6%)
    montaus
        88
    montaus  
       80 天前 via Android
    @vain 专门登录给 vain 点赞,我觉得 vain 的建议是最明智。投资选日本,住选租。这种做法在根本上解决了对体制不信任的问题。体制不好的地方,不管买房存款基本没有任何保障,体制好可靠性高一些。
    FG4084
        89
    FG4084  
    OP
       42 天前
    准备买老房子了,公园地产
    https://imgur.com/p2iDEKI
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