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V2EX 提问指南
zzz22333
V2EX  ›  问与答

用抵押贷去置换房贷,有什么风险吗?

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  •   zzz22333 · 30 天前 · 1572 次点击

    邻居在银行工作,说可以用抵押贷置换房贷,大概的方法是:通过过桥资金,把当前房贷还完,在将房子抵押出去。

    这样利率可以做到 2.8%,先息后本。

    我算了下,现在房贷还差 100 万,公积金利息+商贷利息,接近 40 万。如果换为抵押贷,10 年还完(实际要不到这么久),大概是 15 万的利息,节省了 25 万利息。并且抵押贷是随时可以还, 不需要预约, 本金越少,利息也越少。

    现在有点心动,目前能想到的风险:

    1. 由于没有房贷了,导致公积金提取不出来,公积金每年有 8 万左右。

    2. 没有房贷,不能抵扣个税。

    还有什么未知的风险呢?

    第 1 条附言  ·  9 小时 56 分钟前
    补充:后面想了下,感觉这样风险还是大,最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。
    38 条回复    2024-06-25 11:01:19 +08:00
    ccde8259
        1
    ccde8259  
       30 天前
    如果你看不出来这个局里面谁是 OO ,那你就是那个
    xmumiffy
        2
    xmumiffy  
       30 天前 via Android
    风险就是抽贷,不过现在这情况基本不会抽贷了
    s642153378
        3
    s642153378  
       30 天前
    就是贷款置换业务,只要走银行正规手续,没啥特别的风险。有很多做过桥的中介,抖音老陌就是。但是中介套壳的经营贷是有抽贷风险的
    godleon
        4
    godleon  
       29 天前
    那个银行的 抵押贷能做到 2.8 月息吧
    Takizawa
        5
    Takizawa  
       29 天前 via Android
    公积金一个月 6700 ,月工资 3w 的人了,折腾这些干啥子
    BigShot404
        6
    BigShot404  
       29 天前
    风险是现在的房产是下跌的,如果一直跌,银行是有可能要求你补充抵押物价值的,看贷款合同。本质上和经营贷没区别,雷区就是抵押物价值持续下跌,导致二次融资失败。如果抵押贷是一次性的,那就看你们的抵押合同是如何规定的。
    qinxi
        7
    qinxi  
       29 天前 via iPhone
    看楼主写的两条,看来根本不知道啥叫风险,那只能算缺点。楼上说的才叫风险
    ochatokori
        8
    ochatokori  
       29 天前 via Android
    @Takizawa #5 实发工资和缴纳基数不一定是相同的,工资 1w 公积金六七千也不是没有
    Sawyerhou
        9
    Sawyerhou  
       29 天前 via Android
    过桥资金利息多少?房抵贷能贷出来一百万吗?如果操作计划周全,我个人觉得可以试试。
    osilinka
        10
    osilinka  
       29 天前
    过桥资金 靠费用和利息赚钱,而且时间短,你确定你需要这个资金周转?

    利息是一部分,费用是另外一部分

    费用部分有可能是大头!
    cust2008
        11
    cust2008  
       29 天前
    不要只盯着那个利息差,要看到里面的风险,手续费,担保费,以及非正规的手续和操作 这些都是风险和费用,你要一起计算进去哈。到后面有可能房子都不是你的房子了。
    sundev
        12
    sundev  
       29 天前
    以前炒房团都是这样搞的
    jackch001
        13
    jackch001  
       29 天前
    抵押贷没有十年的,到期还要去找过桥资金吗?
    zzz22333
        14
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @Takizawa #5 能省 25 万的利息,不是小数字了。
    zzz22333
        15
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @godleon #4 农商行, 邻居是银行的人,本来是 3.0 的,可以谈到 2.8
    zzz22333
        16
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @Sawyerhou #9 可以的,房子是 200 万的。
    zzz22333
        17
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @jackch001 @cust2008 @osilinka 感谢各位大佬的回复,过桥资金是 100 万,7 天之内他收 7000 ,超过 7 天每一天收 800 ,一般 7 天左右放款得行。 也是邻居介绍的。
    Mzs
        18
    Mzs  
       29 天前
    正规银行抵押贷是需要营业执照以及流水 现在是 3 年期 3 年后大概率可以循环贷
    同时家里如果有做生意的人 周转方便的话可以考虑

    如果不是正规银行 而是什么中介的话 真心不建议
    而且没有 10 年的 不要听别人骗 他们只想赚你的钱而已
    一旦不合规被发现 抽贷的
    zzz22333
        19
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @Mzs #18 我自己有营业执照,每年大概有 10 万的流水,算是正常经营吧?

    是邻居介绍的的。涉及到过桥资金是 100 万,7 天之内他收 7000 ,超过 7 天每一天收 800 。 这个算什么水平。
    jasonchen168
        20
    jasonchen168  
       29 天前
    商贷今年干到 2.8 也不是不可能啊,武汉不是都 3.25 了
    zzz22333
        21
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @jasonchen168 #20 看存量还是增量了
    c3gd2g
        22
    c3gd2g  
       29 天前   ❤️ 1
    计算换概念了啊, 你 100 万房贷如果 10 年还完利息还是 40 万吗? 为啥就省了 25 万呢,
    房贷 10 年还完也就 20 出头利息,你这个 15 个利息还有各种费用 说不定折腾到最后比房贷支出还多
    zzz22333
        23
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @c3gd2g #22 有道理,我在算下
    syyyyy
        24
    syyyyy  
       29 天前
    提前还款计算器算一下啊,每年 8 万公积金帮你还,和现金自己还的差别你算过吗。抵押贷,如果我没记错 1.续贷需要找资金来填补额度亏空; 2.房产贬值,银行有让你补充贬值额度的权利;过桥贷一天万分之 6,7 天就赚了几千了,哈哈,好邻居
    zzz22333
        25
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @syyyyy #24 是的,我得重新算一下了。之前没算对。
    zzz22333
        26
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @syyyyy #24 不过还有个问题,房贷还款得预约,好像还限次数(不确定)。 抵押贷随时都能还,还了本金后,利息就会少。
    syyyyy
        27
    syyyyy  
       29 天前 via iPhone
    @zzz22333 100 万么,8 万的公积金应该一年你现金也还不了多少吧?房贷还了本金,利息也会少。先把商贷部分这两年还清,你算算你公积金的利率和抵押贷的利率。更何况公积金你都不用自己拿现金去还……
    zzz22333
        28
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @syyyyy #27 房贷没有从公积金里面扣款。要每年提取出来,在还款的。
    pinkbook
        29
    pinkbook  
       29 天前
    如果有人要帮你省钱,那他一定想要赚你的钱。你能不能省钱不好说,但是他稳赚

    钱他赚,风险你承担;好生意
    shijieheping
        30
    shijieheping  
       29 天前 via iPhone
    消费贷现在基本都 3%了,贷个 100w 不成问题,多弄几个银行,2-3 年先息后本,或者一年先息后本,来回倒就行了
    zzz22333
        31
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @shijieheping #30 之前想过这个方法的,问题在于 3%的消费贷不是那么好拿的。 得在银行的企业白名单上,才会给你低利率的。
    zzz22333
        32
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @zzz22333 #31 如果能用消费贷的话,感觉是最好的方法了。用消费贷把商贷还完,公积金贷款慢慢还。这样既能提取公积金,也可以抵税。
    goodryb
        33
    goodryb  
       29 天前
    之前也有中介联系过我,问了下套路差不多,个人没有营业执照,需要对方帮忙办理,这里面是需要收费的,加上过桥利息,中介稳赚一波,至于后面会不会抽贷,风险未知。

    想想没必要了办,提前还款完事。
    zzz22333
        34
    zzz22333  
    OP
       29 天前
    @goodryb #33 我是有营业执照,并且是在正常经营,每年有个 10 万左右的流水。
    avenger
        35
    avenger  
       11 小时 4 分钟前 via iPhone
    op 办的怎么样了,关注一下后续
    zzz22333
        36
    zzz22333  
    OP
       9 小时 56 分钟前   ❤️ 1
    @avenger #35 最后选择用招行的闪电贷来对冲房贷了。
    avenger
        37
    avenger  
       9 小时 53 分钟前
    闪电贷的利率和额度都不够好吧,而且不能先息后本,每个月还本金,就导致实际资金的利用率是没有那么多。


    这两天跟工厂几个老板聊天,他们都推荐抵押贷款,先息后本的方式。100w 每个月也就是 2000 多的利息,三年后还本,直接找银行申请续贷就行,这样相当于每个月 2000 多的成本,有 100w 的流动资金。

    前提是,如果有比较好的生意还是不错的。不知道大家怎么看?
    zzz22333
        38
    zzz22333  
    OP
       9 小时 43 分钟前
    @avenger #37 闪电贷利率 2.9 了,抵押贷 2.8 ,差不多了。可能就是资金和年限的差别,不过没有房贷后,公积金提取就困难了,我很在意这点的。
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