法拍房有问必答

[wafffle]

作为一个法律小白的码农，被淘宝推送了心仪的法拍房；本人是坚定的房价烟花党，买法拍房确实可以满足我的买房刚需需求，也可以抵御一下目前虚高的市价，做了一些功课最终还是下手了，目前安全下车。 如果大家有对法拍房有一些疑问，我可以用本次的经验作答，回答不一定具有普适性，但也许会对你有些帮助。

[zhumengyang]

看到过一些房子，第一次 65W 没人拍，第二次拍卖成交价格 65W 成交了，这是咋回事

[churchmice]

请问下最后比市价大概低多少

[vueli]

法拍房价与市场价对比情况！
会不会出现房子你住不进去！ 如果出现怎么解决的
你都能全款法拍房了，为什么不选择新房，差距应该不大吧

法拍房只能全款吗？

[maleclub]

方便的话，能简单描述下这次购房经历，以及最核心的背调是怎么进行的？谢谢

[8355]

@churchmice 应该是 30%-50%吧

[maleclub]

我有那么几次机会，有合适房源，不过自己背调能力不过关没敢轻举下手。

[8355]

@vueli 可以贷款啊，房子本身是否有租赁是要有公示说明的可以问法院，房子里面有没有人住他们肯定知道。
你说的情况应该买卖不破租赁，原房主以每年 1 块的价格租给自己的亲戚，租 100 年一次性缴清的情况吧，这种只能申请法院强制执行了，不过最终肯定也是扯很久，不要买这种房子就好了。

[brader]

法拍房可以按揭贷款买的吗？拍卖前，可以过去验房吗

[8355]

手续是怎样的？除开房款本身和常规的契税还有什么费用，据我所知是需要买房人承担物业费欠缴和水电煤气的欠缴费用，还有其他的吗

[vicalloy]

坑很多，各式各样，各不相同。
之前有朋友拍了个，结果房子归属在公司名下，过户要交很高的增值税。
还好交易取消了，不过也是白白折腾很久。

[newboy780]

请问你在哪个城市? 该房屋市场价大概多少一平, 你拍下的价格是多少一平? 被拍卖的原因是什么? 房屋腾空的吗? 缴纳了哪些税费?

[chenliangngng]

真心提问，会不会喜提一对老人？

[zhijiansha]

法拍房 可以走公积金贷款么？

[d3js]

同楼上，怎么判断房子是否挂过人，是否不吉利

[Felldeadbird]

欠的物业水电费 在入住前要自己缴清吧？

之前楼下有一套房子拍卖流拍了，等我看到第二次开拍已经被人卖了。要是我知道我也去拍了楼下的。

[wafffle]

@zhumengyang #1 我买的这个房子就是 360w 第一次被别人拍中后，第二次被我以相同价格拍到；第一个人拍中后违约是需要扣 37w 保证金的，原因就很多了，有可能是没凑够全款，有可能是拍到后发现房子有什么问题或者纠纷，选择不要保证金也不趟浑水等等

[wafffle]

@churchmice #2 根据房子热度不同差异很大的，我这个属于比较热门，最后两个人喊的也比较上头。。。成交价+各种税费之类的在挂牌价八折左右

[wafffle]

@vueli #3 1.就我一两个月的蹲点，我认为捡漏是不太可能的，盯着这个池子的人比我们想象的要多，但是最终成交价还是会比市价要便宜的，大概 7-9 折是比较多的
2.我个人建议，我们这种普通购房者，没有熟人一类的，房子一定要选没有租赁的、统一带看的时候要注意有没有居住痕迹等；并且尽量选断供房之类的没有其他纠纷的房子。理论上来讲，只要没有合法租赁，买了房就归你，但确实有很多喜提老人的现象，这种就不要碰了。
3.我不是全款，法拍房可以贷款，在拍中后有大概一个半月时间筹款，这个窗口时间可以办理贷款。

[wafffle]

@8355 #9 这些每个房子不一样，具体要看详情里面写的税费都由谁承担；我的那个房子是我来垫付被执行人的税费，后期法院退款，目前退款已到账，没有扯皮

[wafffle]

@brader #8 可以贷款的哈，需要找反担保公司，你拍中后会有很多反担保公司联系你，淘宝官方自己也有。然后报名的话会组织统一带看。

[wafffle]

@newboy780 #11 成都；挂牌价 450w 成交价 360 加上杂七杂八 380 吧

[wafffle]

@newboy780 #11 原因是对方断供，房子没腾空 我花钱清的，交了契税、垫付了被执行人的所得税（法院会退）

[wafffle]

@chenliangngng #12 会的 所以需要小心背调

[wafffle]

@zhijiansha #13 不可以 因为时间来不及 只能商业贷款；但是可以使用公积金还款

[wafffle]

@Felldeadbird #15 要的 上家物业水电欠了一万多 不给钱物业不给开装修许可的
流拍其实不一定是没人要，而是二次拍卖起拍价会更低，懂的人都等第二次；如果有愣头青第一次拍卖就叫价，那大家也会立马跟上，捡漏的机会还是很小的

[wafffle]

@maleclub #4 统一回复下，我本来只是在闲逛阿里法拍，看看最近大环境；但是某天淘宝给我推送了一个房子，我发现离我工作地方很近，搜了一下小区感觉绿化等也可以接受，就点进去详情看了看，发现面积也不错，就和女朋友商量了一下，打算关注一下，就点了报名。

首先要仔细研读链接里面的房屋详情，主要关注被拍卖的原因（不会明说，但是会有些蛛丝马迹，比如说如果是银行查封保全的，那大概率就是断供一类）、租赁情况（一定要选择无租赁！我这个房子是有租赁，但是明确写的租赁不认可，我是属于不怕麻烦的，所以还是冲了，建议大家还是选择无租赁）、观察房屋照片（是否有破损、是否有和其他房子打通的情况）、承担哪些税费、欠缴物业水电费用、统一带看时间，也可以给法院打电话了解情况。

另提一下，被执行人不配合法院是没办法统一带看的，我这个房子就是这样，在买到手前我甚至没有进去看一眼；这个时候不要放弃，我是找了链家的中介（在这里说一声抱歉），帮忙带看了同户型的房子，直观了解了户型采光等；然后每天晚上在小区蹲点，确认没人出入，最后决定可拍。

拍卖时间一般是 t 日早上十点到 t+1 日早上十点，基本上 t 日都不会有动静，大家都在等 t+1 日早上十点前几分钟才开始叫价，前期把价格炒上去对大家都没好处。在十点之后，每次叫价会有五分钟的延迟来等待下一次叫价，五分钟内没有新价格就拍中了；前期群魔乱舞，到后期基本上就剩几个真心想买的，至于拍卖的心态一类的我就不多说了，大家都有自己的理解，我认为一定要设置好自己的顶价，超过了就不要拍了。

最后我们成功拍到，接下来就十分顺利，找反担保公司贷款、提公积金、交尾款、办房产证、拿钥匙、成为房奴一条龙

[YasinChan]

请问背调是指调研哪些方面，可以通过哪些渠道背调呢？

[ouqihang]

16#，听说有情况是，卖家找人拍抬价。
拍到也不怕，损失的保证金在扣除成本后，剩下的钱偿还贷款。这样看来，这个房子被抬了一手后发觉没人接盘，放弃了，保证金不亏。
然后被你拍了🤣，感觉不值那么多钱。
现在法拍可以上去看楼，也会腾空，物业费，如果从收楼到拍卖没缴过那挺可观的。

[745839]

OP ，请问，如果公示中，说明没有租赁。但是交易完成，有人拿着租赁合同来了，这种情况会发生吗。如果发生，属于法院的责任吗。
能否信任法拍公司对房子的背调。

[maleclub]

@YasinChan 债权，租赁，是否自住.....最最关键是疏通法院经办还有街道办的经办，几乎 95%的信息都可以搞定，还有一点要交吉的话适当需要管辖区民警配合，我是其中一个环节没搞定，就放弃了，风险承受不起。

[SevenMarin]

OP 请问是成都哪个小区房源? 挂牌 450 是指二手挂牌价吗？

[wafffle]

@745839 #29 嗯 如果详情里明确写了不存在租赁，那么后面出现的所有租赁合同都是无效的

[wafffle]

@ouqihang #28 我个人认为，抬价是不太现实的。。因为到后期大概差几十万的时候，基本上就是两三个人在叫价了，如果对面停手了，就砸你手里了，你不买直接亏掉三十多万保证金，我觉得怎么想都是亏的吧

[wafffle]

@SevenMarin #31 高新区这边哈，是二手挂牌价

[tracymcladdy]

我 19 年倒腾过一套 一个月时间，73 万买入 92 万出手的。
算上税，补缴的物业费，最后赚了 12 万。

诀窍就是只拍毛坯没人居住的，断供的。
然后原房主下证满 2 年的（可以省 5%增值税）

[952764934]

问下你贷款担保费率是多少呢？

[shuang930225]

法拍房就很奇怪，法院卖的吧，只管收钱，后续有啥问题法院又不管

[proletarius]

我也在成都 有 50 万左右的法拍房吗

[wafffle]

@952764934 #36 贷款金额的零点五个点

[wafffle]

@proletarius #38 可以去阿里法拍逛逛看哈

[mohulai]

愣是没看懂喜提老人啥意思

[745839]

@shuang930225 后续可能会发生什么问题呢，看看 OP 能不能解答一下

[wafffle]

@mohulai #41
@745839 #42 哈哈喜提老人就是你兴冲冲买了房准备住进去，发现里面有俩百岁老人撒泼打滚，你动一下还要陪医药费那种，警察也不敢管，法院也只是上门调解不敢对老人咋样；我当时想的是万一万一真来这么一出，就断水断电雇几个人在门口守着，只要他们熬不住出门就冲进去把他们东西清出去哈哈哈哈。除此之外网上也有一些拿租赁合同、买卖合同过来找事的，还有你进去了发现跟你看的房完全不一样的，比如被执行人买了挨着的两套，把墙打通了，但你只买了这一套一类的；这些只要你前期细心、后期不怕麻烦，基本上还是可以规避和解决掉的。

[745839]

@mohulai 就是房子里住着老人，不敢动，根本不敢动

[niurougan]

同在看法拍房，主要是不了解拍到之后的流程怎么走，比如需要办哪些手续之类，希望老哥指个路

[yangxiaopeipei]

法拍房能贷款吗

[wafffle]

@yangxiaopeipei #46
@niurougan #45 拍到之后，会有阿里的人联系你，告诉你尾款日期什么的；然后也会有反担保公司联系你，或者你去当地银行问问一般也都会有合作的反担保公司，他们会帮你代办接下来的所有流程，佣金就是抽取你贷款金额的零点几个点。

[purringpal]

有勇有谋，点个赞。 虽然清楚里面大部分坑，但没实操过。

[jasonchen168]

已经入住了吗？后期会不会有人来骚扰哦

[wafffle]

@jasonchen168 #49 目前在装修 几个月了没发现有谁找事；你说的这个确实有道理哈 所以我觉得尽量还是选断供一类的法拍房比较稳妥，如果真的有人骚扰只能装监控+报警

[chichux]

勇敢！

[someday3]

@8355 #7
违约就好了，赔五年，五块钱，给十块不用找了。

[ssccyy]

法拍车有懂的老哥吗？ 挺感兴趣的

[Y4ssss]

被拍卖原因：和银行有金融借款合同纠纷的，这种如何评估

[wafffle]

@Y4ssss #54 可以直接给法院等打电话问，这种一般就是贷款拿房屋抵押然后还不上了，可能是老赖一类

[Raint571]

@ssccyy 车况好的根本轮不到咱们拍

[lihaokey]

我们这的一套房子，算是比较好的学区房吧，小学、初中都还算第一梯队，144 平，2011 年左右的房子。今天刚刚拍完，拍卖底价 168 万，最后拍了 223 万，竞价 63 次。同等位置、学区，房子比这还新，物业口碑还好，215 万都没人要。
1.在拍卖过程中是不是有些人脑子上头？
2.参与了是不是就不能回头？一直拍下去？
3.像这种的，223 万拍下来，加上乱七八糟的费用，不得 250 万去了？

[wafffle]

@lihaokey #57 1.会的 拍卖会让人血脉喷张，总感觉再加一点就是自己的了；你这个情况大概率是原房主不想搬家回购或者是有一些自己的特殊需求
2.不是，你可以随时退出，只要没拍到，保证金会退，不损失一分钱
3.这个要看需不需要交税、补缴物业费之类的

[lihaokey]

@wafffle 不想搬家，然后自己参与拍卖？跟别人竞价？完全可以去找渠道把钱还了，撤销拍卖么。房主自己闹这一出想不太明白。

[wafffle]

@lihaokey #59 情况很多，比如两人共有产权然后一人查封的话，拍卖款是有一半要退给另一个人的，这时候这个另一个人只需要出一半的钱就可以拍到。别人花 220w ，他只需要 110w 。

[SomeBodsy]

会不会买到凶宅...

[952764934]

@wafffle #39 为啥这么便宜，我看淘宝推荐的贷款机构都是贷款金额的 1.5%呀，你是怎么找到 0.5%的贷款机构的？

[jstony]

@SomeBodsy 找楼下大爷大妈一起聊聊

[Topointer]

我之前也想过这种方式，但就怕人家懒着不走，或者被强清以后，故意隔三差五故意过来找事

[poorcai]

@chenliangngng #12 喜提老人是啥意思？

[wafffle]

@SomeBodsy #61 哈哈哈 凶宅一般也不会是法拍呀，而且我其实真的不在意这个

[wafffle]

@952764934 #62 可以去当地小银行问问，你拍到后也会有很多家给你打电话，不知道怎么拿到的信息

[mohulai]

@wafffle 我原以为顶多遇到抵账，已出租之类的，老人这种做梦也没想到，在你法我笑的地方，还是不妄想法拍房了

[yhgogogo]

@chenliangngng #12 喜提一对老人什么意思

[pkwenda]

我比较好奇，8 折买到房子后，确认房子没有纠纷，2 - 5 年后可以全价进行卖房吗？ 把法拍当做一门生意

[886133]

有钱买房不如出国

[aflow]

@ssccyy #53 别碰，二手车市场流动性很高，没什么问题的不会到法拍

[aflow]

@aflow #72 价格不会比二手车更优惠，反而麻烦更多，比如我今天看到的这个 https://zhuanlan.zhihu.com/p/660398354

[qiaobeier]

期房这样子还不如法拍房

[nnegier]

@chenliangngng #12 老人的问题在新的治安管理法通过后应该就不用担心了，老人和青少年这两个群体公安终于可以对付了

[lixon166]

会不会是房东卖不掉，自拍自演的

[wafffle]

@pkwenda #70 有 很多人全职做这个的

[SantinoSong]

@wafffle #24 好奇，后期可商转公的吧

[wafffle]

@SantinoSong #78 哈哈 成都不行

[SantinoSong]

@wafffle #79 查了一下，还真是。成都也太奇葩了

[Gray2016]

OP 有钱有勇有谋，赞

[huguadao]

我们联合全国各地许多的合作机构，推出了平台级的法拍房第三方助拍服务，部分城市的合作机构可托底，详情： https://v2ex.com/t/1094188