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cloudrain

V2EX 第 426440 号会员,加入于 2019-07-03 11:13:42 +08:00
cloudrain 最近回复了
38 天前
回复了 cloudrain 创建的主题 深圳 深圳买房记
@LeeSeoung
1. 公积金贷款的钱是从固定的一张银行卡里扣的,不是从帐号里扣的
2. 深圳本地宝 这个公众号上各种办事指南都有。官方的 i 深圳 app 也很齐全了
3. 据说是留几天,再转出比较好,没有验证过。
4. 每月固定向一张卡打差不多固定的钱,留几天再转。这些都是网上的信息,没有验证过。
38 天前
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@maxlzz
1. 小区里价格还涨了一点
2. 一般有房子的积分都够了,还有租房子的积分更少
3. 关内
39 天前
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@GrayLand119 @chiu
买房真的是所谓的刚需,不考虑未来的涨跌。买房之后就不会再关心房价。
买房之后,焦虑感会降低,心态平稳很多了。租房子每一两年就要搬,非常痛苦。
租房子还有一个大难题:什么都不敢买,压抑消费。因为可能下一次搬家就丢弃了。
想买本实体书都要犹豫,因为太占地方,搬家太重。
39 天前
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@baihaihui01 链家基本是真实的,但也有一些故意挂出来的假房子,没有看房记录的。另外,最终成交价格可能比挂出来的价格要少 10 万,甚至更多。具体要看卖方的心态,也要看小区里挂出来房子的数量。也有一些无聊的人就是挂着一个高价,并不真的想成交。
39 天前
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@llz0919
天涯,豆瓣,家在深圳,v2ex 等,搜索相关的内容,就会有很多论坛出来。
39 天前
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@Varobjs
流水就是银行的半年收入证明,证明每个月的收入的一半大于还贷的金额。不同卡是可以一起打印用的,不过最好是一张干净的卡。
39 天前
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@Tn5ohB1Yecdk3qCK
换城市之后,好像是可以全额提取的,或者买房时可以一次性提取,看各地的政策。
39 天前
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补充两点信息:
APP 上看到的面积大小,并不一定是拿出来成交的房产证的面积大小。相同位置,不同楼层的面积大小可能是不一样的。要核对好之后,才签合同交订金。中介为了达成交易,可能会故意误导。

至于中介费能不能谈到 1 个点,这个是肯定的。因为现在市场平淡。中介也要达成交易才能拿奖金的,他们每个月 /季度也是有指标的。
39 天前
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@zjupigeon @unco020511 中介费肯定是要谈的,相当于在中介身上割肉。但反过来想,你不成交,那中介肉都没有吃。这个博弈要看双方的坚决程度。当然也要看当前交易市场的情况,如果有很多人同时想要交易,那的确没办法。

中介不同意降自己的点,那就要求他去谈到更低的价格,不然中介费那么高没意义。

某链不同意,那就换个 APP 的中介去谈,每一个房子都有大把的中介在盯着。
39 天前
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### 加各种 vv 信群

在各种论坛上,有很多的中介,也有很多拉人入群的。多加几个,可以多了解下信息。

### 算下自己有多少钱

算下自己的存款还有理财的到期时间,还有算一下家人能支持多少。

深圳公积金一直没有提取过的话,租房提取可以一下子提取出绝大部分来。但要留 3/4 万,因为公积金贷款是有一个倍数的。个人的话是 15 倍。个人最多贷款 50 万。也就是个人帐户上至少要有 50/15=3.4 万的余额。

如果是有钱在股市里,要想好自己能不能割肉取出来。因为签合同一般是 1 个月内准备好首付。

我的原则是不考虑借钱,只考虑买自己能买得起的。

### 算下要交多少税和中介费

房子的税是很复杂的,房子是否满五唯一等等,网上有各种总结的图表。但不同地方的有区别的,比较深圳各个区不同起点的豪宅税,南山是 490 万。最终还是到官方的网站去看比较准确。

一般来说,最少都要 一个点的个税,一个点的契税,一个点的中介费。所以比如买 500 万的房子,最低的情况下要出 500* 3%=15 万的中间费用。更复杂的情况,中间费用可能会到 8%,即 500*8% = 40,所以税费一定要考虑好。

有一种避税的操作,就是要把首付提高,把最登记交易的价格压到豪宅线下面。比如买 600 万的房子,避掉豪宅税的首付是。

避税的首付是:490 * 30% + (600 - 490) = 257

不避税的首付是:600 * 30% = 180,不过税费要多交二十多万,每月还贷也会多不少。

### 算下自己的银行流水

如果不够的话,看网上的各种办法,要提前半年准备。

## 看房

先确定好自己的真正需求,确定自己买得起什么价位的房子。

1. 哪个区
2. 是否考虑地铁
3. 是否考虑学区
4. 新房还是二手房

我自己的情况是,确定在南山或者靠近南山的宝安区,因为上班方便。如果每天在路上挤 1 个多小时,真的是会很痛苦,整个人压力也会大很多。建议大家可以试下租房子在公司 1 公里内,真的节省很多时间和精力。

我自己手上的钱是 200 多万,如果是按首套 30%的贷款来算,最多可以买 230 / 0.3 = 766 万的房子。但是实际上减掉中间费用,考虑每月还贷压力,预留一些钱防止失业的,所以看的房子都是 600 左右的,最终买的也是这个价格的。

这个价格在南山只能买二手房,所以新房基本不去看。

### 看房的 APP

我看的房子不是很多,大概 30 多套。可以换不同 APP 的中介去看。

某链一家独大,上面的数据,成交价是比较真实的。很多 APP 数据都是假的,但也可以下载来看下,加不同公司的中介。

## 中介

首先要明白一点:**中介的目标是做成交易,只要能做成交易,他是不会管客户的利益**。中介也是有 KPI 压力的。

1. 不要相信中介的鬼话:这个房子很抢手,不下订金明天就没了
2. 一定不要自己赎楼,规避风险。让中介去和房东谈。
3. 坚持自己的最初的想法,在真正下订金前,确认是不是自己想要的房子,是不是自己每天都要住的房子,不要委屈自己
4. 中介费是一个百分点,或者更低。如果中介不同意,直接走人。
5. 中介费等最后去拿房产证的那一天才转帐,不要提前转

## 交易

交易的环节比较多,可能会记乱了一些顺序。总的来说,原则是:**不到最后不交钱,能少交钱就少交**

### 交订金,答合同

先看合同,把条款都看清楚了,把补充条款也加上,才交订金。留好发票,或者转帐的单号,后面银行监管时需要。

在官方的不动产网站上可以查到房子的状态是否可交易的。还有网站可以查学位的状态。

约定好家具的归属,都写合同的补充条款上。约定好留几万交易保证金在中介那,防止最后交房时出纠纷。

### 准备好首付款和银行卡流水,申请贷款

把首付款转到放贷款的银行,然后到银行做资金监管,钱不会经过中介。

收入证明找公司开,银行流水可以自己去银行打印,最好把工资卡和生活用的卡分开,打出来的流水比较清楚。

### 银行同意贷款,去交易过户

交易过户之后,过几天可以去会拿到这个新的房产证,并且这时要交各种税。

### 银行放款,钱全部打到卖家,确认交房

现场检查房子有没有问题,家具等。钥匙,物业费,水费,电费,煤气费要结清。一些帐户要到对应的部门去办迁移。

最后双方签字确认。

## 迁移户口

要等交了房贷的第一个月之后才能迁户口。迁户口要房产证复印件和贷款合同,打电话给银行的经理,让他准备好,再去一起拿贷款合同。要哪些文件,在官方的网站上有,在公众号的流程里也会有说明。到“i 深圳”或者公众号上提交资料。

迁户口不是到公安分局或者派出所办理的,而是要到公安分局的服务中心,可以打电话问清楚。

## 办理公积金贷按月提取

拿到贷款合同之后,可以在 vv 信上申请,随便选一个银行都可以。提取的额度是每月的商贷还款数值。也就是说公积金帐号里如果有几万块,那么每月还一万多的话,几个月就会 全提取干净。

## 终章

深圳的效率很高,办理户口预约之后,排队很快拿到户口。当时工作人员很随便的把本子插入一个打印机,打印出深圳的地址。可能是墨水不太够,印记有点浅,就像我在这座城市的足迹一样。
15 年房价翻倍时,也曾彷徨。自己毕业奋斗了快 10 年,终于有块落脚的地方了。内心并不觉得自己是深圳人,也许下一代才会觉得自己是深圳人。

感谢时代的快车,感谢互联网,也谢谢自己的奋斗。从农村里到城市,最终有自己的一小片屋檐。作为一个普通人,和别人比不了,自己算是完成了自己奋斗的一半。
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