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Neo18761
V2EX  ›  广州

广州天河区老破小想便宜卖了

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  •   Neo18761 · 88 天前 · 10300 次点击
    这是一个创建于 88 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    我这天河老破小,在天河区东圃镇黄村附近,名字是一汽宿舍,原来的房改房。
    隔壁有 2 个小区旭景家园 4-5w ,城市假日园 5w-6w 。
    我家这个小区环境不行,86 方,平均 2.8w 每平方
    最高在 2018 年-2020 年的时候成交价到 300w ,
    现在挂在贝壳上 260w 没人看,我想着 240w 能卖我也愿意

    如果还没人要,我就拿来出租算了
    我家对面同样户型旧装修出租 3800/月
    我家算是新装修,应该能租 4k 以上

    这是房子链接
    https://m.ke.com/gz/ershoufang/108404050272.html?duid=D2CO0KVK9UTPnDLTtD7b9qDZvSwX+h5ZRhXn79RBiTsHYX17&parentSceneId=131350585905106433&shareSource=beike_app
    94 条回复    2024-03-12 17:19:18 +08:00
    xieren58
        1
    xieren58  
       88 天前
    现在卖也没人要啊...
    weixind
        2
    weixind  
       88 天前
    这租售比大于北京啊。北京 6 百万的房子我租才 6k 多点。中介还要赚点差价。
    qiyilai
        3
    qiyilai  
       88 天前
    除非能搏拆迁,要不然就降到能卖为止
    Neo18761
        4
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @xieren58 你说的对,现在新房都卖不出去,更别说老破小了,几乎没人看。
    再降价估计也卖不掉了,更何况降多了自己心里难接受,索性不卖了,
    可能很多二手房持有者也是我这个心理。
    shellcodecow
        5
    shellcodecow  
       88 天前
    得看多少钱买的

    如果 100w 买的 那必须不急啊 放着租好了

    如果 200w 买的 最多也就跌到 200w

    如果 300w 买的 赶紧出掉吧
    Neo18761
        6
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @qiyilai 继续降价估计也没人要难道 100 多万卖掉吗,还不如收租金算了
    Neo18761
        7
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @weixind 这是老破小唯一的好处,老破小因为地段好,房子成交价明显低于附近小区,租金只是稍微低于附近小区,所以租售比明显高于其他房子
    Neo18761
        8
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @shellcodecow 买了再装修,后面装了电梯,总共花了 200w
    crazyTanuki
        9
    crazyTanuki  
       88 天前
    等拆迁当第二个猎德村
    wyx119911
        10
    wyx119911  
       88 天前
    租售比 2%,和余额宝差不多。
    LandCruiser
        11
    LandCruiser  
       88 天前 via iPhone
    看着挺好的
    Fuor
        12
    Fuor  
       88 天前
    巧了,我就租的这儿,离地铁还算近了
    Yeo0o
        13
    Yeo0o  
       88 天前
    有 200 万的话,我直接回老家躺平吃利息了,没必要买房子。
    purringpal
        14
    purringpal  
       88 天前
    出租吧,出售有不少硬伤,只能在上涨大行情中好出。

    比如:交通不行(地铁远、停车难、brt 堵)、学位不行、暗房(原户型只是两房)、顶楼

    唯一的优势是加装了电梯,不然更难搞,而且看起来还要先上一个很高的平台才能坐电梯。
    purringpal
        15
    purringpal  
       88 天前   ❤️ 1
    另外去年小阳春成交价也才 240+,跌了一整年,不可能还能卖 240 的
    jiom
        16
    jiom  
       88 天前
    @crazyTanuki 现在都房票了。
    netnetuser
        17
    netnetuser  
       88 天前   ❤️ 2
    做包租公,挺好的。
    缺钱时,做抵押贷款。
    跟风降价卖,你心理难受,天天叨唠这事情,一辈子难受;拿到现金,却没有投资渠道,现金再次缩水。说不定,你一个犹豫,就把现金拿去补股票的仓。哎...

    所以,别跟风,手握着不动产,你心理踏实,不要拿房子去联想无谓的事,浪费精力。
    Neo18761
        18
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @purringpal 你说的很对,看来你应该很熟悉这里啊,确实有个平台,不过电梯可以直接在 1 楼上
    xylitolLin
        19
    xylitolLin  
       88 天前
    出租啊,你这租售比很好了,番禺大把 4 、5 百万的房才能出租 4 千
    purringpal
        20
    purringpal  
       88 天前
    @Neo18761 没有,一次都没去过,点开链接看了几分钟。电梯方便的话应该很好租的,楼上说得对,跟风你会后悔的。
    Neo18761
        21
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @purringpal 你太了解了,你说的几点硬伤简直说到我心坎里了,我想问下你到底是谁,咋这么清楚
    地铁直线距离就 800m ,但是需要过天桥这是硬伤
    小区没停车位,我在隔壁工业园里租的车位,一个月 500 ,出门还得步行几百米的路
    学位是黄村小学、奥林匹克中学,躺平的话可以凑合,对有追求的家长来说不够
    暗房,中间有个小房间,是装修的时候加的,两房改的三房。
    顶楼,这你也知道?😂,确实是顶楼
    hebwjb
        22
    hebwjb  
       88 天前   ❤️ 1
    260w 没人看,那么 240w 是不可能卖的出去的
    purringpal
        23
    purringpal  
       88 天前   ❤️ 7
    @Neo18761 只能告诉你我喜欢研究房地产,但不是中介或者从业者。
    这些信息都写在贝壳上了呀,顶楼看 VR 就知道,只有学位是推测的,因为那一片学位都不行,行的话你电梯老破小也不会难卖。

    交通、学位、户型、楼层、朝向,没有一个能打的,肯定是你还没有什么经验的时候下手的,至少又没亏钱又攒经验,可以了。
    whathappen
        24
    whathappen  
       88 天前
    为什么要卖?
    卖了然后呢?
    AkaHanshan
        25
    AkaHanshan  
       88 天前
    挂个 230 左右估计能有人看
    wweerrgtc
        26
    wweerrgtc  
       88 天前
    多挂几个平台试试吗
    Neo18761
        27
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @whathappen 卖了想买新房,看中了华润润府 富颐华庭什么的 500w 左右
    jgh004
        28
    jgh004  
       88 天前
    @Neo18761 @purringpal 可能是你家租客 ,哈哈哈哈。
    LancerComet
        29
    LancerComet  
       88 天前
    我个人一直不能接受厕所和厨房直接对开的户型,我以前去过一间这样的房子,当时人在厨房炒菜,背后就是开着的厕所门,厕所里沾着橙黄色酱料的厕纸篮子就正对着正在炒的大锅,距离两米不到,有点精神创伤
    whathappen
        30
    whathappen  
       88 天前
    @Neo18761

    换房是好时候,可以低点卖了换。
    xieren58
        31
    xieren58  
       88 天前
    深圳也暴跌... 房子白菜价了...
    me1onsoda
        32
    me1onsoda  
       88 天前
    为什么租金不跟着房价跌呢
    SenLief
        33
    SenLief  
       88 天前
    老破小你买的时候价格不高没必要出,主要是也不好出,只能等刚需接盘。
    mars2023
        34
    mars2023  
       88 天前
    @xieren58 #31 你这颗白菜有点贵呀 🐶
    qq525266
        35
    qq525266  
       88 天前
    估计出租都难,今年租房的人也少了,一线城市优越位置普通小区,隔壁房间空了半年以上了
    littiefish
        36
    littiefish  
       88 天前 via iPhone
    @me1onsoda 没房的房租是真正的刚需,不租只能睡大街桥洞。
    dn1095239
        37
    dn1095239  
       88 天前 via iPhone
    @crazyTanuki 我同事芳村的房子现在准备拆迁,已经是发房票了
    realfatboy
        38
    realfatboy  
       88 天前
    现在应该没有什么人买房的,不信你可以去中介挂一下,看看有没有人约看房子。
    Moierby
        39
    Moierby  
       88 天前
    关注广州老破小有一阵子了,每日新增挂牌量大概是每日成交量的 6-10 倍,不舍得降价肯定难卖
    Torpedo
        40
    Torpedo  
       88 天前
    你这租售比可以啊。不急着用钱,先租呗。不然你卖了干啥
    yingqi1
        41
    yingqi1  
       88 天前
    我原本计划在 23 年初购买一套便宜的老破小的,以方便上下班/压力不会那么大。然而自从广州房产新规出台后,对老破小就没有任何想法了。根据实际使用面积计算价格来看,老破小价格都没优势了。
    yingqi1
        42
    yingqi1  
       88 天前
    后面才发现,大部分城市都出了新房建筑新规,实用面积都 100%+。保利有些盘都 130%+
    luckykong
        43
    luckykong  
       88 天前   ❤️ 1
    @yingqi1 #41
    你这个想法奇怪啊。 难道一套房子实体不变,光是产权证上的数字变一下,总价就大幅变化?

    房间大小变成实际使用面积,单价肯定也会变啊。 之前是 400 万买一套显示面积是 100 平的房子,单价 4 万,更改后也就是变成 400 万买一套 80 平的房子而已啊,或者 380 390 万,开发商肯定不会给你降低 320 万的。。
    favourstreet
        44
    favourstreet  
       88 天前 via Android
    起猛了,看到网友在 v 站卖房。
    zagfai
        45
    zagfai  
       88 天前
    @yingqi1 提高实用率是保住楼价的重大举措,是人民追求美好生活的必然保证:-)
    hsiaochi
        46
    hsiaochi  
       88 天前
    位置还行 就是不知道环境怎么样了 马一下
    hsiaochi
        47
    hsiaochi  
       88 天前
    @purringpal #23 分析的到位 学习了
    falcon05
        48
    falcon05  
       88 天前 via iPhone
    发二手交易区看看
    iOCZS
        49
    iOCZS  
       88 天前
    以前房子值钱的时候给你钱,房子不值钱的时候给你房😂
    shanks
        50
    shanks  
       88 天前
    住惯了新的大型小区之后,再去看老破小都会有点难以下手。。我也在东圃这边,之前考虑到家里领导通勤时间长,想在越秀看看有没有合适的,大部分都是旧楼,花几百万就买个学位,没啥居住体验可言,实在没啥意思。
    redeemer1001
        51
    redeemer1001  
       88 天前   ❤️ 3
    @shellcodecow #5 成本和现价有半毛钱关系吗,xswl
    qiyilai
        52
    qiyilai  
       88 天前   ❤️ 1
    @Neo18761 这么说吧,老破小最怕的都不是亏本卖,而是出不了手
    qwingmix
        53
    qwingmix  
       88 天前
    东圃镇老乡前来 V 站报道,捂脸。
    purringpal
        54
    purringpal  
       88 天前 via iPhone
    @luckykong 你是对的,现在中介推新房的逻辑就是这样,把得房率吹到天上,没有思考逻辑的人很容易被绕进去,以为捡了个大便宜。
    yingqi1
        55
    yingqi1  
       88 天前
    @luckykong 如果每平方单价没有变化呢?
    根据统计局 1 月份发布的数据,广州 2023 年新房均价已经下降。现在的情况是总价没有上涨,但实用率却提高了很多。买现在的 80 平,使用体验堪比之前的 100 平(感觉有点夸张了)
    version
        56
    version  
       88 天前
    出租我看也悬。地铁站说是直线距离 900 米。实际上兜个圈。要走 2 公里。起码 15 分钟以上。上班族不太考虑的
    车陂那里整片城中村。说真的。高峰期能上地铁。。说真的出门半小时可能还在车陂附近。
    4000 元。平摊每人 2000 的价位很多位置可选。公寓一堆楼下步行就是地铁口。地铁口还不限流
    还有重要一点。能出这样价位的每人 2000 元。不会住老破小区的。你这样和城中村没啥区别.
    murmur
        57
    murmur  
       88 天前
    @crazyTanuki 员村大把地可以拆,为啥拆黄村
    crazyTanuki
        58
    crazyTanuki  
       88 天前
    @dn1095239 猎德村传说无法再现了是嘛?
    crazyTanuki
        59
    crazyTanuki  
       88 天前
    @murmur 房票就算了,再无猎德村那种泼天的富贵了
    oneKnow
        60
    oneKnow  
       88 天前
    @version #56 车陂地铁太变态了,特别是下午天,站外排队都得排几百米
    KookSpookk
        61
    KookSpookk  
       88 天前
    不能打就赶紧脱手,等降到你本钱价格还卖不出去,你不得难受死。
    yingqi1
        62
    yingqi1  
       88 天前
    举个例子,南北对流,110%实用率的新房 5 万一平;等同于南向 80%实用率传统二手房的 6~7 万一平。同一地段来对比,二手房是没法打的。
    一个广州博主的介绍:
    https://mp.weixin.qq.com/s/gyvJDbdQjY-l1ahaFgM63g
    xz410236056
        63
    xz410236056  
       88 天前
    @weixind #2 郊区 100 多万的房子能租 2k+租售比还高了
    c2const
        64
    c2const  
       88 天前
    @Neo18761

    老破小大概率卖不动,OP 这老破小还有各种 debuff ,感觉别想着卖出去了,除非折中折,但心里肯定会不好过 :(

    现在能租出去那就租房呗,哪怕以后租不出去了,也能降房租来增加市场竞争力 :)
    purringpal
        65
    purringpal  
       88 天前 via iPhone
    @yingqi1 看你钻在里面出不来,两点参考吧
    1 ,新政是鼓励增加入户花园等半封闭空间,也就是增加了开发商“偷面积”的操作空间,那么开发商费尽心机把得房率做高了,它不会体现在房价上吗?开发商做慈善送福利吗?并不是,偷面积一直一直都存在,购房者用隐形溢价买了个心里舒服而已。

    2 ,中介和自媒体卖一套新房的佣金相比二手房太诱人了,利益导向。而且自媒体给钱说话,割韭菜还让你五体投地感恩戴德。

    不是说完全否定得房率和网络文章,客观看待吧。
    TArysiyehua
        66
    TArysiyehua  
       88 天前
    现在卖房你就是要大降价,你降低到 200 肯定有人买,但是你如果慢慢降低到 200 ,那就没人买了,现实就是这样
    lakehylia
        67
    lakehylia  
       88 天前
    要我说,老破小就没价值,赶紧跑,得的那点房租还不够房子贬值的。尤其是你那老破小学区还不行。亏本也要卖掉,买新楼,现在新楼也降了很多
    TArysiyehua
        68
    TArysiyehua  
       88 天前
    @purringpal 你反驳的不对。
    1. 偷面积是一直在,但是不能偷太多,所以以前的得房率低,现在政府放开了,得房率就高了,无形中降低了公摊面积。因为之前政府的限制,你设计上就不可能设计出得房率高的房子,怎么也设计不出来,因为图纸不合格,无法建造。

    2. 体现在房价上:只能说你自己没关注房价,或者最近没有关注房价,现在新房根本就不敢升,以前的套路自己是得房率上去了,房价就上来了,但是现在开发商根本不敢升,现在是各种套路帮你省钱,房子现在根本就卖不动。
    这也是为什么楼上很多人说楼主的房子卖不上去。因为同价位的新房吊打楼主的房子,老房子现在唯一的优势可能就是学位+配套。
    purringpal
        69
    purringpal  
       88 天前 via iPhone   ❤️ 1
    @TArysiyehua 唉,感觉字白打了,房价没升不代表不能降,如果他们不是把产品力做上去了,大概率要降价的。现在没涨,你就觉得开发商超级让利了… 那是因为现在是寒冬啊朋友。

    你所有看到的优点都是暗中标好价格的,我花园 xx 园林设计、大堂 9 米挑高金碧辉煌,秒杀同行和二手房,是谁买的单?开发商送的吗?。别回了,就这样吧。
    purringpal
        70
    purringpal  
       88 天前 via iPhone
    让你无脑卖的基本都是菜场大妈水平,要么就是被自媒体“两极分化论”洗脑洗傻了的,经历过几轮周期自然明白什么是理论是真理,什么理论是浮云。

    有好的投资水平和投资标的,趁现在市场还算平静,快速换筹是可以的,否则出租等风来。
    murmur
        71
    murmur  
       88 天前
    @yingqi1 同地段哪里有房子对比,增城还可以比,新政策最重要的两点是去掉了刚需的限制,容积率的限制,可以做大户型,也不限制首次购房必须预留多少套
    Morii
        72
    Morii  
       88 天前
    @redeemer1001


    如果是 300w 还是贷款买的,真要忍痛割肉的,,,
    ygtq
        73
    ygtq  
       88 天前
    在广州待了几年,感觉是要早点卖,240 不行就 230 ,220 ,不然再等等,200 都卖不动肯定要亏了
    TArysiyehua
        74
    TArysiyehua  
       88 天前
    你自己创美理解我说的吧,我只是对比新房跟二手房的区别与优势。又没有让你无脑相信开发商,上面的链接我压根没看,但是就我自己看了几个月的二手房,我敢打包票说现在新房优势明显要比二手房多。二手房不大降价根本行不通
    xiaoxixi
        75
    xiaoxixi  
       88 天前
    看个人呗,卖二百万一年吃利息也有六万,租房连五万都没
    bypain
        76
    bypain  
       88 天前
    mark ,要是 200w 就入了
    Neo18761
        77
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    看来很多人对房产有很深刻的认识,很专业~
    我仔细分析了一下现在这个房子,虽然硬伤确实多,但在价格比较低的情况下还是能找到不少优点
    1 、天河户口落户,天河区的政策是有优势的,比如高中考试,有区域优势。街道办等一些政府职能部门水平和态度也会好一点。
    2 、对于上班族确实挺友好,位置在天河区,临近 BRT 主干道中山大道,上班还挺方便。
    3 、处于闹市中比较安静的位置。
    4 、出租租金高,同时没啥额外收费,管理费一个月几十块。
    5 、户型不错使用率很高,86 方的大小,几个房间大小比现在的新房小户型宽敞很多。
    6 、周边很多商务中心,很多开小公司的,未来周边发展应该不会太差
    Battle
        78
    Battle  
       88 天前   ❤️ 1
    我在广州楼市不算身经百战,但也搞了两桶金。
    我的建议是,如果你有较高的选筹水平,那应该果断快速置换,卖掉手头这套,去买得房率高的房子,如果是买一手的,选价格远低于周边一手房的且是新规定后的产品,比如去年很火的保利天瑞,荔湾的保利花语和岸,保利和颂什么的;如果是选二手,就要选周边区域未来很长时间内都没有太多供应的小区。

    不过看你第一套买了这么个玩意,我认为你没有太高的水平,所以建议你老老实实不要折腾,你属于在房市里很容易被割韭菜的客群
    lbfjkaou
        79
    lbfjkaou  
       88 天前
    #23 老哥很精辟啊
    bestkayle
        80
    bestkayle  
       88 天前
    要卖只能一次性降得多才能卖出去,慢慢降永远跟在别人后面,要么就别卖了。
    Neo18761
        81
    Neo18761  
    OP
       88 天前
    @bestkayle 说白了就是割肉要狠😄
    SimonOne
        82
    SimonOne  
       87 天前
    不要难过,我没车没房,存款就够买你一个厕所的 https://face.t.sinajs.cn/t4/appstyle/expression/ext/normal/a1/2018new_doge02_org.png
    SimonOne
        83
    SimonOne  
       87 天前
    借楼测试一下表情[doge]
    Oshawott
        84
    Oshawott  
       87 天前
    租出去吧
    bibizhang
        85
    bibizhang  
       87 天前
    别卖,将来还能回到高点。
    Bigbelly
        86
    Bigbelly  
       87 天前
    @SimonOne 测试失败
    SimonOne
        87
    SimonOne  
       87 天前
    @Bigbelly #84
    kingpengLin
        88
    kingpengLin  
       87 天前
    太贵了 没人接盘
    JohnSwit
        89
    JohnSwit  
       86 天前
    我看时间轴中间还涨价了,是对市场有预期了吗
    wmlong
        90
    wmlong  
       79 天前 via iPhone
    看你能不能接受 2% 的租售比,而且你要注意的一点是你实际的收入不到 2%。
    4000 只是收入,要去掉费用,费用包括中介费,装修折旧费用,房屋折旧费用。
    天河的房子为什么贵,是因为市区生活方便,而且市区的面积小,郊区的地多可以一直卖,但郊区和市区也没有办法拉开太大的价差,买房者不会容忍这种情况。
    wmlong
        91
    wmlong  
       79 天前 via iPhone
    你这个后加的房间为什么不放在厨房窗户那里,然后厨房做成开放式的
    Neo18761
        92
    Neo18761  
    OP
       77 天前
    @wmlong 感谢,分析很到位,我买后装修没改格局,如果重新装修你的这个设计思路还挺好
    wmlong
        93
    wmlong  
       74 天前
    @Neo18761 小房子显宽敞最好用的方法就是采用开放式厨房
    aonco33
        94
    aonco33  
       39 天前
    卖了,买那里啊.
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