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V2EX 提问指南
V2EX  ›  问与答

小产·权·房到底能不能买。。

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  •   zhensjoke · 103 天前 · 5585 次点击
    这是一个创建于 103 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    坐标郑州,某偏远行···政区的边边角角上 面积 90 多,要价 30 万。

    现在主要有几点疑问: 1、都说 F 律不认可,没证没啥的,担心会不会 Gov 突然收走或者前房主反悔闹事。 2、土地性质如何查询,怕跟之前深圳那些工业用地的“违章·建筑”一样,没有任何保障。 3、日后如果要转手的话,是不是还需要原房主来,还是说村委会什么的可以直接更改房屋所有人为我自己。

    有没有 V 友买过这种房子的。

    79 回复  |  直到 2019-07-11 18:17:02 +08:00
        1
    hefang   103 天前
    不建议买, 有些地方已经明确出文件判死刑了
        2
    belin520   103 天前   ♥ 1
    中国有 2 种小产权房:
    深圳小产权房

    其他地区小产权房

    后面的不建议买
        3
    hefang   103 天前
    @belin520 很遗憾, 我说的有些地方就是指的深圳
        4
    belin520   103 天前
    @hefang #3 请明确文件的地址,我看一下
    在 V2EX 上面加过一个深圳小产权交流群,好像他们没有说这事,天天在约看房子
        5
    zhensjoke   103 天前
    @hefang 其实也不指望小产权能转正,就是想有个稍微稳定点的住的地方。


    @belin520 其他地区的小产权也是有区分的吧,我看新闻说深圳那边好像是违规用地,列为违章建筑了。

    如果是村集体申请的住宅用地,这种小产权购买应该是没问题的吧。只是说后续如果涉及拆迁或者占用,不是村里的人赔偿可能比较难搞吧。
        6
    Felldeadbird   103 天前
    30 万,为什么不买 有证的房子呢?还是偏远地区,房价应该不会太高啊。
        7
    gancl   103 天前
    遇到违建强拆是不是一分钱都不用赔了?
        8
    loserKK   103 天前
    1.小产权不能贷款,购房短期成本高
    2.交易不受法律认可,后续拆迁和补偿可能产生纠纷.一般村委的底联都是登记的原房主。
    3.涉及拆迁,只按照建筑成本补偿,约占房屋市价的 1/5 左右
    3.定义为违章建筑之后,拆除无补偿
        9
    554644644   103 天前 via Android
    @belin520 有群号吗?最近也想了解一下这个
        10
    fenddddddda   103 天前
    为什么,不租个房子呢?
        11
    zhensjoke   103 天前
    @loserKK 感谢,1 了解、2 不知能否联系村委会修改登记信息,毕竟国土房管啥的无望,村委也算比较权威的地方。3、拆迁的话补偿成本都这么低吗?
    4、房屋的建筑性质可以在什么地方查询,如果能确定土地是村集体的住宅用地的话,应该还是比较安全的吧。
        12
    edgnoz   103 天前
    小产权要全款,花 30 还是别人的名字,你放心吗?有这钱不如买商品房交个首付 30 年慢慢还
        13
    mogutouer   103 天前
    你这么想就算要征地要收回去,正常来说,他会把你给的钱退给你,并且可能还会给你一些补偿,但你如果认死理买了就是你的了,那就会把事情搞大了并且你一定会输。
    当然如果是违建,强拆了,那肯定就没了。
    乐观点来想,建房手续正规齐全的话,就算给回他,也相当于免费住了 N 年的房子,省下了不少房租。不要想着可以住一辈子就是了。
        14
    loading   103 天前 via Android
    不能买,广州已经出了文件,死刑。
        15
    belin520   103 天前 via iPhone
    @zhensjoke 楼上的包括您所说的都是有打算买小产权房的人已知的政策风险或未知风险,这也是为什么小产权比商品房便宜的原因之一
    买小产权肯定有迫不得已的原因,总不能劝这部分人说风险很大,我还是建议你买正规商品房
    之所以说深圳的小产权比较特殊,是因为历史依旧问题,中国是一个法不责众和求安稳的社会
    支持别人买小产权,不是因为能挣钱,而且说赌一赌吧,赔本的概率小
        16
    jfdnet   103 天前
    小产权房是指
    / 在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用
    / 其产权证不是由 gj 房管部门颁发,而是由乡 zf 或村 zf 颁发,亦称“乡产权房”
    / “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓
    / 该类房没有 gj 发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案

    简而言之 “小产权房” 交易 bu 合法
        17
    zhensjoke   103 天前
    @Felldeadbird 有证的要 50W 左右。。同样规格路对面。
    @fenddddddda 谈婚论嫁总要有个落脚的地方,要是有一下子租几十年这个价也可以。

    @gancl 如果土地性质不是住宅之类的,可能真的不赔。
        18
    love   103 天前
    死刑是怎么个死法?直接全部推倒?
        19
    belin520   103 天前 via iPhone
    有兴趣的人建议加个群跟志同道合的人讨论下,这里的回复大部分都基于自己的社会认知和法律认知得出来的结论,错肯定没有错,但不代表现实的情况
    起码我加群以后几天就开始有中介和金融贷款的人混进来了,说明肯定是有这个市场的

    PS. 群不是我建的,我也是这里找的,加不了大家
        20
    jfdnet   103 天前
    @belin520 混进来的都是赚你钱的人,赚完钱还管你?
        21
    belin520   103 天前
    @jfdnet #20 ????你这个角度,我可能没有办法跟你“辩驳”下去
    我只是说让我很意外的是,小产权房都有中介这个角色
        22
    kaedea   103 天前 via Android   ♥ 1
    有坦克就买
        23
    jfdnet   103 天前
    @belin520 同样是房子嘛,便宜的东西肯定有市场。这无需辩论。但不管别人怎么说,避险是资产的第一步,就这样吧。
        24
    belin520   103 天前
    @jfdnet #23 同意你的观点 👍
        25
    aloyuu   103 天前
    小产权 等于 没有产权

    没有产权 , 买它有啥保障 , 国家都不承认是你的房产
        26
    jason19659   103 天前
    不能。小产权就是没有产权。从你的描述还是村里,农村土地归集体所有,房子应该是不可以交易的
        27
    tabris17   103 天前
    小产权=无产权,你说能不能买?
        28
    tabris17   103 天前
    当然你也可以赌一把,30 万的房子,如果能平安住上 10 年,最后 30 万元打水漂,你权当租金了,一年 3 万也不亏了。

    不过要是隔年就把你房子推平了,你也没出申冤就是
        29
    eric1202   103 天前
    不要贪小便宜买无证的
        30
    dyeone   103 天前
    我在南京,家附近有个老小区拆迁,小产权,两种选择:1 )赔 8000 一平米(正常附近的二手商品房 3.2w 左右); 2 )动迁到火葬场附近。
        31
    testver   103 天前 via iPad
    就是赌一把,看你的租金收入在你被赶走前能不能平衡。

    广州已经对出租房管理的形式,对以租代售判了死刑。

    你买的小产权房基本没转手的空间,万一拆迁,和你无关,你的利益直接没了。。。
        32
    ichubei   103 天前 via iPhone
    没有证,还有学区权益,要他干什么?
        33
    ichubei   103 天前 via iPhone
    @ichubei 是没有学区权益,
        34
    just1   103 天前
    @dyeone #30 这个条件已经很好了吧,对于无产权
        35
    melvin   103 天前
    30 万 付个首付买住宅岂不是完美,别碰小产权
        36
    z775781   103 天前
    @zhensjoke 你有 30w 不如去按揭一套有证的,20w 贷款十年就试了,一个月房贷就 2k+
        37
    suisuipingan   103 天前
    不建议。海南有些小产权房直接被政策推平了
        38
    kindle958   103 天前
    @dyeone 火葬场不错。
        39
    gabezhao   103 天前   ♥ 1
    @dyeone 火葬场旁的烟景房呀
        40
    fm92   103 天前
    所以说死刑文件的地址呢,想看看
        41
    kkhu2004   103 天前
    @zhensjoke 有证的才 50 万?差价这么点你还买小产权的?!
    能贷款溢价就差不多值 20 万了。
    我还以为差价在 3 倍。
        42
    fy1993   103 天前
    有证 50 万 为啥不买有证的
        43
    goodryb   103 天前   ♥ 1
    有证的才 50 万,首付 15W,你都买得起 30w 的,首付应该不是问题
    有证的房子,你可以落户,可以小孩上学,以后还可以卖,30w 的你买了真的是当长期租房来用了,说不定哪天就没了
        44
    phxsuns   103 天前
    坑太多,不建议买。
    果断点的话:不能买!
        45
    woorz   103 天前
    肯定不能买
        46
    quake0day   103 天前
    之前我舅在京郊买过一块地,两年后被收走了一分钱都没退还,全赔里了。
        47
    Mac   103 天前 via Android
    小老百姓不要去碰小产权房
        48
    silentstorm   102 天前 via Android
    提醒一下有证的 50 万那个一定要打听清楚有没有问题,现在卖房子的只要能忽悠你买房子,什么他都能说出口。
        49
    iceheart   102 天前 via Android
    贪小便宜吃大亏,说的就是这种。
        50
    qiutianaimeili   102 天前
    如果买小产权,做好随时丢掉 30w 的准备。
        51
    18115692244   102 天前
    昨天才看了澎湃新闻做的专题,海南的没有三证的房子,被强拆了很多,业主现在都是欲哭无泪
        52
    22too   102 天前
    不能,尤其是根本不能转正的小产权.
        53
    turi   102 天前
    要看买的人多不多,看买的人都是什么样的人。是不是狠人。
    我记得以前一个人。武汉周边人(不是武汉人),在武汉附近一个湖旁边建了一栋房子。
    哪里很多违建,都是建房子。
    后来被发现了。
    违。。。。。建的人和武。。。。警干起来了。
    什么汽油瓶、热水瓶、都装起来干。
    后来,每家每户两栋房子。

    你看现在武汉新洲搞什么游。。。。。。。行,都是瞎几把扯,
    不上升为暴力行为,都是过家家。
    上面认为你们这帮屁民在可接受范围内。
        54
    Tink   102 天前
    看你怎么想了,如果 30 万能住 10-15 年,没了就没了,如果 5 年就划不来了
        55
    Unclev21x   102 天前
    @loserKK 你这个回答比较靠谱。
    现在的一般小产权房,首付要求都高,一般 50%,然后 3 年或者 5 年付清。这种房子要着干什么呢?从卖方迫切收钱的角度看,就能知道这个是有很大风险的。小产权房是拿不到本的,就算签订了合同,也不受法律承认。万一发生了纠纷,而且刚好发生在你身上,哭都来不及。退而求其次,租个小区房住着,一样的。
        56
    soho176   102 天前
    30 高新区买个小点的差不多可以首付了,你这 30 万买这房子 打水漂吗
        57
    wineast   102 天前
    当然不能买,包括 40 年产权商住 loft 和其他小产权房。1. 如果投资的话,就去看看二手市场上,根本卖不出去。2.如果自住的话,只能当做“租房”来看待,到了年限以后,房子就是不属于你了,能不能续还是问题。这个比 70 年的问题大的多。其他潜在问题:1. 产权不清晰,有的是一幢楼一本房产证,有些是一户一本,有些根本没有本,不同的产权都会导致交易的成本大大上升。2. 商用房产存在取消独立卫生间和厨房的风险,恢复商业用途。至于开发商承诺的各种需要第三方或者原房东介入的买卖交易,就算有法律文书,也可能因为房产本身的合规合法性而可以进行 argue。如果发生交易的区域就是个人情社会,契约精神不浓厚,基本后期就是凉凉。这个和判断借不借钱给某人标准一样,发生最坏的情况时候 你能不能搞定的对方,不是靠简单的承诺或者法律文书能解决的
        58
    daimen   102 天前
    单纯自己住,可以买。但是考虑落户、孩子上学之类的,你要查清楚。
        59
    dyeone   102 天前
    @just1 但是意难平啊,自己本来住在主城区因为通地铁把自己拆到那么远。
        60
    Unclev21x   102 天前
    @belin520 这个也要看这些中介是否合法,被 ZF 认可的吧?不能说有,就能证明小产权房的交易是合法的吧?再说了,作为中介机构 /个人,房子卖出去了他有收益,等于说他们是和卖家都是受益人。而且从法律风险上来说,最大的可能受损人就是买家。
        61
    youxiachai   102 天前
    @turi 居然妥协了....像大广州..直接上特警,半夜抓人..
        62
    MeteorCat   102 天前 via Android
    我感觉交个首付还能混个学区,这样稳点,谁的钱都不是大风刮来的,自己考虑吧
        63
    youxiachai   102 天前
    @love 大广州就有建好的一个小区,直接上钩机拆了..
        64
    belin520   102 天前
    @Unclev21x #60
    中介只顾挣钱,管你合不合法、质量好不好,佣金拿到就消失。我只是拿这个产业有正规中介和正规金融服务的介入来佐证深圳这个小产权市场并不小、也并不是大家看到的都是私下的交易,深圳小产权越来越走向了规则交易。
        65
    Unclev21x   102 天前
    @belin520 不敢苟同。第一,你所说的小产权房“也并不是大家看到的都是私下的交易”,依据何在?不是私下交易,那就是在 ZF 部门有备案,拿到了销售许可?第二,你所说的“深圳小产权越来越走向了规则交易”,依据何在?什么规则? ZF 制订的,还是买卖双方私下约定的?
        66
    FantaMole   102 天前
    深圳的话,因为有其特殊原因在这里。这深圳快一半建筑面积都是小产权,涉及到的东西太多了,积重难返,很难靠强拆解决。但是肯定还是要管的,不过从目前来看,因为经济环境不好,加上跟美国贸易战不明朗更增加了经济下行风险,不会现在就管,维持房地产市场稳定。

    其它地方的小产权,强硬点的地方直接拆了,温和点的可能赔偿个建筑成本。

    深圳这房价,我是挺想买深圳的小产权的,那边村委统建楼是直接售卖的一手房,发绿本(没什么卵用),已有深圳集体户口可以落户到这套房上。
        67
    smileawei   102 天前
    郑州的话。考虑下荥阳? 那边房子 1W 的房子还是有的。地铁 10 号线也马上就修到了
        68
    belin520   102 天前
    @Unclev21x #65 其实我搞错了讨论的对象,我以为讨论的对象是“想买小产权的”、“希望更加了解小产权风险的”人,从你的回复中,变成了小产权正规与否的争辩了,这没有任何的意义,你说的肯定都是对的、也是“想买小产权”的人了解的风险。
    正如 #66 所说,深圳的小产权不一样,我讨论那么多,只是想普及下如果真的无可奈何,深圳的小产权(村委统建、与村委签订合同)是可以上车的
        69
    YAHOOQQ   102 天前
    千万别买! 看看这个告知书就明白了: https://imgchr.com/i/Z2A4VP
        70
    Lavventura   102 天前
    不要买,也不要想,断了这个念头。
        71
    love   102 天前
    @YAHOOQQ 可是你这个退钱还算利息了啊?
        72
    drlalll   102 天前
    凭什么土地是国家的?每年交那么多保护费养他们!还天天抢我们的土地拿去卖钱。
        73
    madmen   102 天前
    大的社区可以买,比如村委的统建楼,深圳这边有很大的社区都是小产权房的。个人的就要小心了。
    我一个朋友买了村委楼,有 4 个单元,感觉挺不错的,听他说也挺好卖。坐标:深圳。
        74
    Unclev21x   102 天前
    @FantaMole 兄弟,这个可以说具体点吗?
        75
    loserKK   102 天前
    @zhensjoke 村委改名可行,但是依然没有法律效力,如果后期拆迁,原房东可以主张权利,然后把你的房款退给你。3、拆迁的话补偿成本都这么低吗?
    村民村集体住宅用地拆迁,会再次进行安置,无村内户口,基本不会再集中安置,补偿比较少。
    4、房屋的建筑性质可以在什么地方查询,如果能确定土地是村集体的住宅用地的话,应该还是比较安全的吧。
    村集体住宅用地,也是属于无产权
        76
    whp1473   102 天前
    看新闻说深圳是直接表明小产权不会转正,都属于违规,只是何时整改问题。
        77
    litp   102 天前
    我所了解的
    小产权不是住宅地块,到期之后,可能被收回推倒盖别的

    相当于现在的买房款 租了 40 年。
        78
    whp1473   102 天前
    郑州房价均价 1 万多,1.3 万就能买到不错的地区了,100 万可以买套带学区大产权的,首付 30%,干嘛要碰小产权作死呢。
        79
    moln   102 天前
    @drlalll 你这个要加急上枪毙名单的
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