[北京购房] 集体产权能不能上车

[pengqiuyuan]

北京亲戚（靠谱）介绍的内部项目，周末准备 money 首付 60%，目前还再犹豫中，求知风险、注意事项

关于这个项目介绍：

0、海淀北部北京 5 环、环 6 之间
1、集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本
2、民水民点集中供暖，燃气入户
3、重点学区（如 101 中学），北京户口可以就读重点学校
4、北京户籍可以平移户口（本人不是）

优点
便宜，10000 多 /m2

缺点
个人理解，没有产权，只有使用权（ 40 年）

我目前了解到的 
0、新《土地管理法》删除了原法第 43 条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定
1、北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》
2、重磅！北京市集体建设用地的小产权房正式上市！ 
3、重磅！集体土地有望入市小产权房的春天来了？ https://baijiahao.baidu.com/s?id=1620647980724534179&wfr=spider&for=pc

```
昨天我说找个这方面的专家，我把问题的聊天内容给大家分享下，希望有帮助

结论就是：不建议买、风险大。如果想买尽量买小的

关于帖子里面的村集体用地（集体产权），个人理解（参照截图 02 ）
1、转归国有（转变为国有性质，那么他盖出来就是我们很多人称的商业公寓）
2、留归村（集体用地，就是我们说的小产权房）

我的打算：介于不买与买一个最小的（自己住），没收掉也不会损失太大 。 目前还没有决定好。

问题：
1、这个项目是否合法 （集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本），是否是私自建设的住宅楼
2、合法的话，房子是否可以买（第一套房），目前是自住，如果能升值可以卖掉。
3、买了这种小产权房，北京的首套房还能不能享受到贷款权益
4、这种房子有没有升值空间，考虑国家对集体产权的政策
5、项目里面提及的内容，北京户籍可以平移户口 ，可以就读他们村子的重点学校，是否可行。
6、如果我把房子卖掉了，购买者能不能享受到这个上面两个权益（从合法操作的角度）。
7、和开发商签合同的时候，有没有需要问清楚的问题。
8、从合同上以及国家法律上看，这个房子遇到国家规划拆迁有没有补偿，能有多少。
9、项目先收取 60% ，2020 年 12 月 交付的时候收取 40% ，会不会有风险，开发商跑路。

解答（截图，我按照语音顺序放的）：
02
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```

[Lavventura]

这么说吧，北京现在这个位置的小产权商住也就这个价，但严谨个人买卖，中介貌似有办法，能忽悠一个是一个。
你这个，看你介绍的情况，区别不到哪去。

想明白两个点：

1、自己住的话，将来还改善吗？改善的话，你确定你的房子有人买吗？就算有人买，你确定能增值吗？
2、自己买了不住的话，你确定能租的出去吗? 就算租出去，一个月能租 4000 吗？

被坑的开端往往都是，我有一个靠谱朋友，我有一个感情特好的亲戚。

[vain]

风险很低，参考昌平香堂

[noahzh]

没有产权房子不值钱，所以就没有便宜一说。

[kyuuseiryuu]

法律不是你说了算，没有永久产权，都别上车。等哪天你跪下来都要抓你。

[unmois]

慎重，以后真要收走了 你跪下来哭天喊地也没用

[optional]

所以都是为了升值，房住不炒没人信

[pengqiuyuan]

谢谢大家，我想的是买个 40 平米的小一居自住，真的要收走那就收走吧，，40 万好像也能接受，当然有补偿也好。我去找个律师具体咨询下。

[subpo]

北京 40 万买个房子还能有重点学区和北京户口？
如果这两个能实现，别说 40 年使用权没产权，就算是只有 1 年使用权都有人抢吧。

[subpo]

@Lavventura #1 40 平稍微装修下在北京租个 4000 很好租吧。
价格才 1w 一平，不说物权法支不支持 40 年把人赶出来，就算赶出来也是血赚了

[pengqiuyuan]

我还忘记说了一条：公寓，精装修，拎包入住，新房

[6oML852dJf9Kn2l7]

你都别说这个玩意儿了，北京的 70 年的“酒店式公寓”转手都死费劲了！你要是一直想住 40 年，可以买。重点学区你听听乐乐得了~~

[tyhunter]

@subpo 明明 LZ 说的前提是北京户口才能有重点学区

[Lavventura]

@subpo 看位置吧。

[subpo]

@tyhunter #12 好吧，我瞎了...

[Lavventura]

我遇到身边好几个朋友同事，想在当下入手小产权公寓，劝不住，那就相信自己判断吧。

[Lavventura]

另外，我不太懂这种房子为什么会有首付 60%，最新政策公寓除了个人无法购买外，也是要求全款的，如果你有渠道走了贷款，现在认房认贷，以后再想买正常产权的，上车就更难了。

[pengqiuyuan]

@Lavventura 我没有想过要贷款，可以全款。本来是准备考虑个 90 平的，你们都劝退，我现在也只敢想想 40 平米左右了，那天收走了就收吧，不至于太亏。 这两天找个律师咨询下风险、是否涉及违法

[pengqiuyuan]

交房子的时候付剩下 40%

[bengcaca]

商住其实应该比这个更靠谱一点吧。商住的好歹还是有证的，至于规避方式，注册公司或者个人满五唯一&全款应该也是可以买的。
再靠谱，只要无证，这个未来可能都是大坑。

[hinate]

难道楼主说的西小口？这边有公租房...

[tomlee0201]

很多人没看清这句“便宜，10000 多 /m2”

如果是比市场价便宜 1 万多，比如市场价 6W，现在卖 5W，那就别买。
如果是价格就是 1W 多，那这么好的事上哪里找去啊，赶紧捡个大的买了

[liuyx7894]

40w，使用 40 年，一年 1w 块钱，你就当租房 一月平坦下来不到 2k，买下来直接出租你反而每月赚钱，前提是稳定，不会给拆掉

[liuyx7894]

更重要的是这个房子占不占首套资格，就我了解这种应该不占, 那不是血赚....

[Raymon111111]

产权不明的房子不买

[pengqiuyuan]

@hinate 不是，在北清路华为北京研究所比较近，去西二旗后厂村都不远
@tomlee0201 我开始也是这么想的，附近的正常商品房房价挺贵的，就是比较便宜。

[pengqiuyuan]

@liuyx7894 我理解的也是租了 40 年，还有就是没有产权，只要使用权，没资格再房管局登记，也不能贷款，谈不上首套吧

[Raynard]

孩子上学需要父母工作-房子-社保-户口 都在一个区，房子要在划片内


所以不考虑孩子上学的话这个价格挺合适的，哪怕你买了租出去呢。。

[laoyur]

前不久的清理 中~端~人~口 事件了解下？

[Light3]

村里拆迁建的把..
我现在租的就是 这样的房子 人一家 3 4 套房子 都是租的 但是严禁个人买卖 买卖需要和大队商量
其实你要是这个村子的人 也无所谓 但是你不是这个村子的人 所以 以后涉及到别的东西 我觉得会很麻烦.

[ccoming]

@laoyur 我算是看懂了，其实不是哪个层次，都想清理一波。原因大概是嫌人多太挤了吧。

[tufeiyuan]

@pengqiuyuan 现在还有吗？ 40 万的话 我真的想买。。。

[Suvigotimor]

我个人觉得你说北京户籍可以平移，重点学区...那是不是平谷，密云的也可以这么操作然后上重点学校?

[PbCopy111]

@pengqiuyuan #7 我当初买房不慎，买了一个小产权房，十几年下来也没办法办理房本。开发商跟土地供给方有矛盾，所有一直没有办理土地证。这都是买完房以后的好多年才知道的。户口可以放进去，只不过警察那里需要说明情况，反正这么多人都这样，警察就给办了，上学什么的都不耽误，但是没法卖房是肯定的。
只不过买房的时候便宜，十几年的租金也早就回本了。据说拆的时候仅仅给补偿，不会按房子价格给，这就不知道了。

[ajaxfunction]

第一点：没有产权的房子 100%无法办理正规房贷，如果中介说可以贷款之类的，小心高利贷，套路贷。
第二点：如果房子拆迁或收回，最多按原价退回
第三点：没有产权的房子户口上学肯定有问题
第四点：物业费，水电费，取暖费要贵很多

为什么我这么清楚呢，因为现在住的就是这种房子，不过不在北京。

[love]

收走的可能性非常小，但是小产权根本不增值，如果你一辈子就住那了那才可以搏一搏

[love]

@ajaxfunction 你这个是商住楼吧？我这边没产权的住宅楼水电物业什么的都一样

[pengqiuyuan]

@tufeiyuan 是单位职工公寓，好像没有卖
@Suvigotimor 项目介绍原话是：北京户籍购房者可以平移落户 ；北京户口可就读重点学校 。 我目前还没结婚、没北京户口，暂时还考虑不了
@PbCopy111 这个项目就是集体产权房，只有集体房本。
@ajaxfunction 第一点：不需要房贷，可以全款。第二点、拆迁的话，我也不知道 第四点：项目说的是民水民电，2.5 元 /m2 的物业费 ，有暖气燃气具体多少也不知道
@love 你也是北京的小产权房吗

[pengqiuyuan]

@tufeiyuan 我要是没翻车，再告诉你，目前还不知道

[alex0721]

@pengqiuyuan 可以留个 wx 么，我也想了解下

[alex0721]

@pengqiuyuan 我的 wx:d2FuZ3JhbjM2MzU=

[lylsh1993]

前一阵不是有新闻，清理小产权房，然后有人闹么

[lylsh1993]

北京

[Phariel]

如果你能承担几十万的风险（就当股票被割韭菜了）就闭着眼睛上车

[Otho]

不稳，之前了解的很多都是这种纠纷，如果不是很心疼钱，买来住住也是可以的。住 10 多年就回本了。

[won]

昌平今年强拆的小产权还少么，拆迁补贴只跟原业主有关，跟买房的没半毛钱关系，一堆人哭死哭活的也没人管。
小产权和集体产权不一样，后者你去该单位入职，就可以过户了

[love]

@pengqiuyuan 哎我杭州有个小产权 50 万买的十几年了不涨价，血亏。还好地点很好好租，每月 3k 收入，只能希望以后别被国家收了。

[won]

很多老国企都有集体产权房，如果企业没倒闭，内部员工可以过户。如果企业倒闭了，谁占着就是谁的，见过很多老人占多套房，也不敢出去旅游，出租还要经常去看看有没有换锁

[wangleineo]

小产权方不是刚被没收了一批吗？

[flowerains]

小产权房还敢买？

有这闲钱做点别的不好吗

[Torpedo]

这点钱，不如直接理财。除非自主

[dai640]

参考最近的 H_K，才 20 多年的基本法都废了，这种擦边球的风险产物还是不碰为上，并且最近的 3000 多户的小产权不是一样端了。可能你的亲戚是靠谱的，但这个政策不是他说了算啊。

[anoninz]

40w 40 平米，40 年。。。
一年 1w 的租金，一个月能租到 2k 以上都是赚钱。。
能住满 40 年的话，听起来绝对值得

[whatisnew]

前几天才发生了强制拆小产权的事

[lijunnan]

一个认识人在帝都某近郊盖了一栋别墅算上装修，花了不到两百万，说是和村长是亲戚，关系老铁了。没有批地批文，装修好住了不到三年就被强制推平了。

[kakukaiki]

@vain 这反话被你说的
国内不让看这方面的信息 香堂文化村那边闹得很厉害了

[augustheart]

@tyhunter 就算北京户口都没那么容易弄到重点学校的学位的……反正小产权想想就好。

[augustheart]

小产权房抱着住 10 年回本，多住多赚的心思吧。将来拆的时候，如果你是村民、单位员工什么的还好说，如果不是，自求多福。按照现行规定，小产权就是个黑洞。
国内政策方面，目前来看人民日报环球时报还真就是少数几个不乱解读的媒体，百家号的文章就别看了。无良自媒体全在那，质量还不如头条 uc 呢。
注意看你自己引用的第二条里面的三个字：租赁型，体会上级精神。（自认是改革开放的弄潮儿的话就随便了）

[Livin1991]

深圳小产权很多的啦 宝安有的村自建房比房地产小区都牛皮 我看过一个村委直接在小区内修了个人工湖 整得跟香蜜湖似的

[augustheart]

@tomlee0201 北小产权就是这个价啊。某些地铁站门口每天都有人在发广告，所以完全不存在捡便宜的……
我在北京这么多年只碰上一个便宜：六年前我姑妈（北京人，5、60 年代技术人员支援北京建设过来的）的房拆了之后补了一套，问我要不要，但是要全款 120 万，南三环。可惜我当时完全拿不出来，砸锅卖铁都拿不出来，要不当年真就砸锅卖铁了。

[pengjl]

看楼主你是不是刚需，小产权基本只能自住适合没什么钱的人上车，有能力的话还是推荐上商品房

[pengqiuyuan]

@pengjl 目前犹豫中，不想背 10 年的房贷生活，北京生活压力他太大。

```
1、入手这个小产权新房全款 60 w 不到 ，离上班地方远（ 25 公里）。只为了解决在北京的住的问题（租房感觉像流浪，没有幸福感），可能以后也解决不了北京户口（积分落户估计也轮不到自己），目前没结婚没小孩
2、北三环附近首付一个里上班地方近的二手老破小 50 平米左右（有 150 万积蓄再银行躺着）。
```

[fcoolish]

感谢分享，我了解到这些我也觉得不要买。
不怕一万，就怕万一。

[Lavventura]

@pengqiuyuan 不要害怕背贷款，你能贷下来的额度，银行也是根据你的流水批下来的，现在不像以前能弄那么高的杠杆了，就算不按揭，你每个月能省的下来钱？

离上班 25 公里，北京，相信我，体验真的不如租房，长年累月的通勤，你会怀疑人生的。
除非能保证以后每次换的工作能近一些，但这事不完全取决你...

[Lavventura]

作为一个普通外地来京上班的老百姓，我个人是持悲观心态的，类似这种便宜，不可能会轮到我，北京真正优势的资源永远是肉少狼多，还是不要觉得天上掉馅饼比较安全吧。

[shingoxray]

不建议买，因为没产权。
60 万，不如钱做他用，在公司附近租房住。我觉得上班近和比不流浪比起来更幸福。
如果真的在意自己的房子，你的积蓄可以在北京找一个合适的地方买一套然后租出去。

[vain]

@kakukaiki 我猜你可能是指我说的“风险很小”
但其实 风险的定义是不可预期性，
所以我说风险很小的意思并不是一般人理解的“损失的可能性很小”，而是指“不可预期的可能性很小”。意思是长期来看大概率可以预期到结果，结果是如何呢？参考香堂。

[vain]

风险很小，和风险很低是一个意思，没想到引用自己还弄错一个字，尴尬

[kakukaiki]

@vain 风险大小其实需要判断主体能才成立吧
就比如随随便便小目标的 1E，投个几百个听听水声，这点风险完全在其承受范围
但是我分析题主还需要贷款买香堂的房子，极有可能是第一套房
第一套就入小产权，而且又是在目前这个情况，我完全不觉得题主有承担风险的能力
所以我才半调侃的这么说。千万别生气

[uiuiui504]

能贷款就买 小产权银行不给贷款的 看清楚了 贷款合同 是房贷不是别的信用贷啥的

[sunpeng5836]

不好转手

[asyqm]

@kakukaiki 楼主应该不是贷款，说了首付 60%，交房付 40%。

@pengqiuyuan 你在 61 楼的两个选择，没有任何理由选 1，肯定选 2。背贷款，但是每天少了 50 公里的路的幸福感，而且，你这个房子是你自己的啊，实实在在的资产，未来做什么都是加分项，随时可以卖了变现而且大概率不亏。买了 1，基本你这个钱就别指望能拿出来了。你的存款基本就和没有了差不多。而且这种小产权房对你未来的进一步发展没任何好处。

[cubecube]

你都有 150 了，建议回龙观买个 300 多的正规 2 居室。