V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
现在注册
已注册用户请  登录
lyzhang1999
V2EX  ›  推广

闲来无事, 20 分钟水了一个贷款计算器(Chatgpt 协助下),发现了房贷的 3 个秘密

  •  
  •   lyzhang1999 · 349 天前 · 10072 次点击
    这是一个创建于 349 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。

    闲来无事,20 分钟水了一个贷款计算器( Chatgpt 协助下),发现了房贷的 3 个秘密

    在搞定这款房贷神器之后,我发现了房贷的三个大坑:

    • 30 年按揭,总利息竟然几乎等于贷款本金,贷 100 万,竟然要还 200 万!
    • 等额本息还款方式在很长一段时间里,都在还利息,简直就是在“养银行”;
    • 如果你打算购房后短期内卖房,可以考虑等额本金还款方式,它比等额本息要还更多本金哦。

    对于像我这样在深圳打拼的小伙伴来说,深圳的房价简直就是个天文数字,就算勉强上车也得债台高筑。在这种情况下,一个合理的还款计划就显得尤为重要了。

    搞定这款贷款计算器后,我震惊地发现,以等额本息方式还款,在很长的时间里,你所还的简直都是“利息贡献”!

    贷款的头几年,利息占据了还款额的大头,被称为“贷款前期压力期”。随着时间的推移,贷款本金逐渐减少,利息在还款额中的比例也开始下降。但是,在头几年里,你可能会觉得房子好像不太属于你,更像是在“租房”而不是“买房”,因为每期还款的本金微乎其微。

    本金和利息的陷阱

    如果把计算出的结果导出分析,你会得出更直观的结论:银行真是一本万利

    从这张图我们可以看出,还款利息在最开始的时候是最高的,而还款本金则是最低的。随着时间推移,大概在中间位置交叉,然后每期还款的本金超过了利息。

    所以,这张图也解释了为什么银行不太喜欢提前还款的客户:利息吃少了。

    再举个例子,如果你在贷款 5 年后因为某些原因决定出售房子时,你会发现这五年里,你所还的本金其实非常少。以贷款 1000 万为例,5 年 60 期共还款 300 万,其中本金只占 90 万左右,5 年后,还欠银行 910 万本金。

    如何使用贷款计算器

    如果你也想测算一下按揭贷款,你可以打开链接使用贷款计算器: https://t.he3app.com/?8jaz

    如果你还没有下载 He3 工具箱,需要先从官网 https://he3.app 下载才能使用哦。

    这款工具是怎么开发的?

    贷款计算器是基于 He3 工具箱开发,从开发到发布大概花了 20 分钟左右,开发过程非常顺滑。

    感兴趣的同学可以参考我的源码: https://github.com/he3-app/tools-example/tree/main/loan-calculator

    如果你也想开发自己的工具,或者是团队的效率工具,可以参考官网教程: https://docs.he3app.com/guide/ ,如果你熟悉 VUE ,几分钟时间就可以开发并发布自己的跨平台( Win 、macOS 、Linux )工具,发布后就可以得到一个访问链接。

    He3 工具箱介绍

    He3 是一个包含近 400 种工具的终极开发者工具箱,涵盖了前后端开发者的日常所需,例如:JSON 、YAML 、编码工具、图片工具、时间戳工具、颜色工具、CSS 工具、加密工具、网络工具、编程工具等。

    此外,He3 还为开发者提供了开放平台,使用 VUE 几分钟就能开发并发布一款小工具,任何安装了 He3 客户端的人都能通过链接打开你开发的工具。

    目前 He3 商店里已经有 400 多款开发者小工具,你可以通过这个链接来查看: https://portal.he3app.com/tools?page=1

    84 条回复    2023-04-17 13:18:20 +08:00
    qwertqwert12345
        1
    qwertqwert12345  
       349 天前   ❤️ 38
    要不咱先读一下《经济学原理》再来看你现在的结论?
    flynnlemon
        2
    flynnlemon  
       349 天前   ❤️ 35
    1.这不是秘密,这是常识
    2.推广的篇幅占比比较大,最好放到推广节点
    lyzhang1999
        3
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @qwertqwert12345 金融经济学小白,结论仅供参考,求大佬科普。
    zydxn
        4
    zydxn  
       349 天前   ❤️ 2
    @Livid 推广
    sambohuang
        5
    sambohuang  
       349 天前   ❤️ 2
    30 年时间只还了本金的一倍利息,难道利率不低吗?
    jacy
        6
    jacy  
       349 天前
    我有个问题,如果想提前还款,选哪种好(应该是本金),是不是提前还是亏了(之前的还款包含的是 30 年的利息,提前还了相当于损失了利息?)
    lyzhang1999
        7
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @sambohuang 看地区吧,日本 1.5% 左右,香港应该是 3% 以内,当然比 5% 利率高的地区和国家也有很多。
    brader
        8
    brader  
       349 天前   ❤️ 10
    这套玩法的高明之处,并不在于你知道不知道他们直接的区别,这些都是公开的,也非常多辅助工具可以查询、计算。
    这玩法狠就狠在,看似把选择权给了你,其实你别无选择,不然你以为大部分买房的人,会不知道贷款年限少点利息会少、等额本金还款利息会少?
    你选年限少了,或者等额本金,每月还款金额高,压力非常大,对流水审核要求也高。有钱谁不知道不贷,或贷 5 年、10 年、20 年?
    Bartholomew
        9
    Bartholomew  
       349 天前
    很好奇现在买房是不是大部分人都选择 等额本息 + 最长贷款期限呢?
    chaojie
        10
    chaojie  
       349 天前
    你算算 100 万买余额宝 30 年后是多少钱
    wganbleuthall
        11
    wganbleuthall  
       349 天前
    @qwertqwert12345 #1 求科普
    janus77
        12
    janus77  
       349 天前
    这个,一般的金融营销号都会科普的。。。。虽然不是所有人都会看,但是至少当你要买房的时候肯定会去研究一下的,如果都不研究直接听银行人员的。。。那也只能怪自己心眼不够多了
    cmdOptionKana
        13
    cmdOptionKana  
       349 天前   ❤️ 4
    时间价值啊!

    你只算绝对值, 不考虑时间因素, 会得出错误的结论, 自己坑自己.

    在经济高速发展的年代, 时间价值是非常巨大的. 比如早年买房, 房价涨了几倍, 租金也涨到可以覆盖月供了.

    因此, 早年只要政策允许, 同样一笔钱, 贷款买三套房就赚大了; 而不贷款, 全款买一套, 就懊悔不已.

    但在经济趋向停滞的年代, 情况又不一样. 总之不能只看死数字.
    nicreve
        14
    nicreve  
       349 天前   ❤️ 4
    真当大部分买房的人是傻子呢,也不想想 20 年前 100 块钱什么购买力,现在 100 块钱什么购买力?

    大家普遍的认知和经验来看,货币长期肯定是通胀贬值的,既然钱会越来越不值钱,那当然把越多的还款延后越划算。


    所以等额本金和等额本息实际的所谓“还款”其实是差不多的,但是等额本金是把主动权交了出去,有突发的经济压力的时候也没有办法少还款。等额本息下则是如果有多余的钱可以先攒下来,周期性的提前还款,损失一点利息,换得一部分主动权在自己手里。只是最近银行限制提前还款,把这条路堵死了一半而已。


    P.S:房贷计算器不是每个房产网站的标配么?拿这点东西做推广也太不走心了吧。
    newmlp
        15
    newmlp  
       349 天前
    我还以为啥秘密,但凡有购房计划的这都是常识好不
    tyzandhr
        16
    tyzandhr  
       349 天前 via Android
    2 的 30 次方根是 1.0233 ,也就是说,房贷利率只有 2.3 %。放在现在看也许有点高,但经济快速增长的过去二十年,已经很低了
    lyzhang1999
        17
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @chaojie 天弘基金近一年的年华是 1.6% 左右,100 万存 30 年,按复利计算,30 年后收益大概 160 万。
    caomu
        18
    caomu  
       349 天前 via Android
    硬广麻烦自觉放推广节点
    zcjfesky
        19
    zcjfesky  
       349 天前 via Android   ❤️ 1
    理解了钱的时间成本很多事情就能理解,不需要学完会计和经济学初级

    其一吧房贷计算器是一个很红海的项目了,练练手还行,期待以后能有更多有新意的创作
    其二,房贷利率高不高,主要看你怎么理解房价、通胀、投资收益。如果你认为自己的投资收益年化比 lpr 还低,比如说你只买货币基金,那确实可以考虑提前还债或者等额本金。
    testver
        20
    testver  
       349 天前
    这 3 个秘密是常识吧,建议转推广。
    lyzhang1999
        21
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @zcjfesky 感谢鼓励,如果有好的想法或者想用的小工具也可以提,我来负责实现。考虑经济增速,我觉得过去 5-10 年的房贷利率确实不高,房价涨幅不知道比利率高多少,但现在大部分的理财渠道都不太好,基金更不用说,买了一些都亏本金了。。
    yeqizhang
        22
    yeqizhang  
       349 天前 via Android
    awesome🙉
    mohulai
        23
    mohulai  
       349 天前
    我一直无法理解所谓的都在还利息,不管啥还款方式,贷 100 万,最后还 200 万。开始那几年的钱叫不管利息还是叫本金,又不影响一共还多少钱,盯着这形式有意义么
    horizon
        24
    horizon  
       349 天前   ❤️ 1
    @jacy 并没有吃亏,并不存在利息提前还了的情况。
    前面利息多,是因为你的待还本金多。
    horizon
        25
    horizon  
       349 天前   ❤️ 2
    并不存在等额本金比等额本息“更好”的情况,两者的利弊要根据个人情况综合考量。
    也不存在提前还款,会有利息损失的情况,请记住,你每个月还的利息都是只为你当前剩余的本金支付的。
    lyzhang1999
        26
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @horizon 这么说好像就很好理解!刚开始本金多,所以利息也是还的最多的。
    lyzhang1999
        27
    lyzhang1999  
    OP
       349 天前
    @horizon 👍🏻 课代表~
    djoiwhud
        28
    djoiwhud  
       349 天前 via Android   ❤️ 2
    从银行借钱,5%的年利息太高。

    借钱给别人,一分的利息太低。
    Biluesgakki
        29
    Biluesgakki  
       349 天前
    这不就大家喜欢的建设社会主义添一份力吗,我建议利率再翻一倍,给自己买一平方,再给国家买 3 平方
    chevalier
        30
    chevalier  
       349 天前
    这都是常识了,可能 OP 刚发现。银行都会让你选等额本息还是等额本金,你觉得前期利息占比太多就选等额本金呗。

    我给 OP 个议题,你去研究下信用卡分期的真实利率,你会发现比房贷猛多了
    selca
        31
    selca  
       349 天前
    这是不开源的工具
    perfectlife
        32
    perfectlife  
       349 天前   ❤️ 9
    我还发现一个秘密,香蕉大则香蕉皮也大
    sampdoria
        33
    sampdoria  
       349 天前
    @mohulai 那还是有区别的,30 年是一个很长的尺度,如果在这期间需要调整还款方案,那原本是等额本息还是等额本金还款形成的结果还是差别很大的
    daliusu
        34
    daliusu  
       349 天前
    你根本还是没理解房贷和钱的本质
    等额本息和等额本金从来都是一样的,不存在什么养银行,换的都是利息。
    1.你看等额本息前面换的都是利息,那你想过你后面还的都是本金么?
    2.你算下来等额本息还的钱更多,难道没考虑到前期少还的钱本身的价值么?钱是有成本的,这点很重要,过去是因为中国普遍压根没人懂理财(绝大多数理财手段都是买房),其他时候钱都是直接存银行,所以很难理解钱的成本这个概念,但是这个概念我觉得未来是越来越重要的
    尤其是第二点,绝大多数人都没想通,想通了就明白这俩根本就是一样的,仅仅是适合不同的人而已
    ymmud
        35
    ymmud  
       349 天前
    我发现个秘密,贷款原来要还
    liangch
        36
    liangch  
       349 天前
    什么贷款要还?
    推广就去推广。
    xizh997
        37
    xizh997  
       349 天前
    就算年化 2%,三十年 1.02 ** 30 = 1.81
    serco
        38
    serco  
       349 天前
    @xizh997 虽然...但是你不能这么算,房贷你一开始就已经在按月还了
    qrobot
        39
    qrobot  
       349 天前
    @nicreve #14L 这个我就要说一下, 购买力在不同的场景下是不一样的, 20 年前的 100 元的购买力和现在有差距, 但是货币并不是所谓的长期的通货膨胀, 也有可能会通货紧缩, 例如当下, 很明显就已经开始紧缩了
    qrobot
        40
    qrobot  
       349 天前
    @nicreve 如果有钱, 可以选择全款, 如果只有首付, 那么就只是被银行割韭菜, 无论是 通货紧缩或者通货膨胀, 这些都是"银行控制的"
    awsx
        41
    awsx  
       349 天前
    你是懂起标题的
    tallie
        42
    tallie  
       349 天前
    不买房就没这种烦恼
    huihuibisheng
        43
    huihuibisheng  
       349 天前   ❤️ 7
    其实转换一下视角,如果你自己做投资,30 年才翻倍,你会不会觉得投资是失败的?
    wanwaneryide
        44
    wanwaneryide  
       349 天前
    还以为有什么发现,但凡买房的人,随便百度一下就能知道的玩意。我只能说:别把别人都当傻子
    e7
        45
    e7  
       349 天前
    一直有个疑惑,为啥利息要设个年限来算,为啥不能将这年限作为上限,比如贷款 30 年,可能有人就是用了 30 年资金目前的方式无可厚非,但如果此人收入变高了,可以 5 年还清,那么他实际使用这个资金的时间是 5 年,而利息计算方式还是按 30 年算的,银行意思是你可以提前还,但不能更改还款年限。
    nzynzynzy
        46
    nzynzynzy  
       349 天前
    经济发展快的发展中国家利息高是常识,既然都翻墙了你去看看印度的利率,保准你嘴都合不上
    nzynzynzy
        47
    nzynzynzy  
       349 天前
    @e7 有个东西叫做 Flexible mortgage 中国没有而已
    nzynzynzy
        48
    nzynzynzy  
       349 天前
    @mohulai 因为都想着炒房的,没人指望还 30 年。比如 10 年之后卖房,和银行结算的时候是按照尾款+违约金来的,这时候还本金多少就 matter 了
    changnet
        49
    changnet  
       349 天前
    推广就推广,放在推广节点。像这种标题党的号能不能直接全部 ban 掉,最近好几个起个标题,后面都是放链接或者公众号或者群来推广的
    wy315700
        50
    wy315700  
       349 天前
    @e7
    因为你 5 年还清的意思就是在第五年一次性把所有本金还清了,但是在你还清本金之前还是要按照 30 年的合同来付利息。。。
    reayyu
        51
    reayyu  
       349 天前 via Android
    学学最基本的货币的时间价值吧
    lisxour
        52
    lisxour  
       349 天前
    @brader 是的,很多人即使知道也别无选择,你没房婚都结不了
    akira
        53
    akira  
       349 天前
    震惊!原来贷款是要给利息的!

    理论上,房贷是大部分人能找到的所有贷款渠道里面,利息最低的了。
    DAMNYOU
        54
    DAMNYOU  
       349 天前
    秘密算不上吧,完全是买房者必备的常识,这也不是三个坑
    1 、房贷是普通人能借到的最低利率最长期限的资金(要不然你找个人去借 30 年几百万试试看)
    2 、等额本息和等额本金各有利弊,银行也是需要赚钱的,而且银行的本质就赚利差
    3 、等额本金更更划算,但是也压力更大。
    AngryPanda
        55
    AngryPanda  
       349 天前 via iPhone
    标题党
    lifeintools
        56
    lifeintools  
       349 天前
    你能找到更低的渠道 可以借给你 30 年。利率维持在 5%以下的贷款么?银行不是没有风险。是风险可控。
    txydhr
        57
    txydhr  
       349 天前 via iPhone
    @nzynzynzy 所以。。。现在美国是发展中国家,中国是发达国家。
    brendan
        58
    brendan  
       349 天前 via iPhone
    你赢了,成功浪费我两分钟看了推广
    final7genesis
        59
    final7genesis  
       349 天前
    @xizh997 房贷是单利,不能按复利算, 按你这么算早些年 6%利率的人 30 年 100w 要还 574w
    yoyolichen
        60
    yoyolichen  
       349 天前
    就算房贷 5%也是你目前能贷到最划算的一笔贷款,不要被市面上宣传的信用贷 3 个点迷惑,算下真实利率都是 10+
    Tomato95
        61
    Tomato95  
       349 天前
    假如你手里有 100 万,存定期 30 年,年化算 3%,30 年后有 240 多万,同时你按揭贷 100 万,30 年后还 200 万,那到底你是赚了还是亏了
    optional
        62
    optional  
       349 天前 via iPhone
    你借我那么多钱,我给你比银行高一个点,你干不干
    HI101
        63
    HI101  
       349 天前
    @Tomato95 你这是怎么算得,不懂
    pierswu
        64
    pierswu  
       349 天前
    @HI101 100 * (1.03^30) 利滚利
    dongtingyue
        65
    dongtingyue  
       349 天前
    这是常识。。。
    oblivious
        66
    oblivious  
       349 天前
    原文:30 年按揭,总利息竟然几乎等于贷款本金,贷 100 万,竟然要还 200 万!

    假定存款利率=贷款利率,那么存钱 30 年,总利息竟然几乎等于存款本金,贷 100 万,竟然可以到手 200 万!

    PS:能不能别动不动就惊讶啊 😂😂😂 = =!
    catch
        67
    catch  
       349 天前 via Android
    买的人 都知道的,疫情后变天了而已。
    cexgwent
        68
    cexgwent  
       349 天前
    这个标题就很有营销号那味儿了
    nzynzynzy
        69
    nzynzynzy  
       349 天前 via iPhone
    @txydhr 哈哈你知道中国利率这么低背后你的政虎承担多大压力吗?

    当然这是一个常见的谬误,发展中国家和低利率是充分不必要条件,大多数情况下。
    bigwhite2
        70
    bigwhite2  
       349 天前   ❤️ 2
    单说等额本息的还款方式,是一种很公平的还款方式,因为你贷款 100 万相当于银行借给你 100 万,在一开始你每个月还的本金很少,剩余的本金很多,自然每个月的利息很高,当你还的本金越来越多,剩余贷款的本金就越来越少,自然每个月的利息就越来越低,所以不要去说什么“还的都是利息”这种傻话。真正的问题是,是谁让房价这么高的?是谁让我们每个人把杠杆拉满去买一套住房的?是谁把房地产和婚姻、教育绑定在一起的?不要忘记真正的敌人是谁。银行只是狗腿子而已。
    FightPig
        71
    FightPig  
       349 天前
    一种是前期还款压力大,一种就是前期压力小点,根据自己情况来,我最后选了后面一种,主要当时手上没钱
    Daming
        72
    Daming  
       349 天前
    考虑下通胀,30 年前的 10 块钱购买力差不多和现在 100 差不多吧
    cheng6563
        73
    cheng6563  
       349 天前
    你可以再问一下 GPT ,每年 3%的复利,30 年后的收益率是多少?
    Ericcccccccc
        74
    Ericcccccccc  
       349 天前
    这...

    你占用一块钱一天, 就要付出一块钱所对应的利息.

    你占用的天数少(提前还款), 付出利息就少.

    不知道这有什么值得说道的.
    xd314697475
        75
    xd314697475  
       349 天前   ❤️ 1
    1993 年上海市职工月平均工资是 471 元
    2022 年上海平均的工资为每月 9580 元
    增长 20.3 倍

    1992 年北京市职工月平均工资为 284 元
    2022 年北京市平均工资为 8467 元
    增长 29.8 倍

    如果你早已知道这些 92 年敢不敢借钱买 100 套房
    hill001
        76
    hill001  
       348 天前 via Android
    有没有多次提前还款的计算器?
    neighbads
        77
    neighbads  
       348 天前
    @lyzhang1999 这个计算也有问题,不能使用 100w 直接算,是一个增长的数字。

    还有个功能其他计算器没有。建议展示下房贷利率增长的过程,因为早期还的是利息,利率应该高的离谱
    lyzhang1999
        78
    lyzhang1999  
    OP
       348 天前
    @neighbads 很不错的建议,研究一下~
    jiji9081
        79
    jiji9081  
       348 天前
    占用多少本金就付多少利息,这一点上来讲房贷比什么信用卡分期小额贷良心太多了。
    horizon
        80
    horizon  
       348 天前
    @Tomato95 你可真是个大聪明,你还贷款每个月都在还本金,懂吗?
    5200
        81
    5200  
       348 天前
    今天面了一个,就是说参与过 He3 开发。。这家公司是招了多少个前端去搞
    whileFalse
        82
    whileFalse  
       348 天前 via iPhone
    @brader 你也可以选择全款买房,或者不买房。
    brader
        83
    brader  
       346 天前
    @whileFalse 天价面包的历史故事,这么快就被人们淡忘了吗
    whileFalse
        84
    whileFalse  
       346 天前 via iPhone
    @brader 不知道你说的什么事。我只知道不买房不会死,不在大城市生活也不会死,99%的人都有自己或父母的房子。
    关于   ·   帮助文档   ·   博客   ·   API   ·   FAQ   ·   我们的愿景   ·   实用小工具   ·   1044 人在线   最高记录 6543   ·     Select Language
    创意工作者们的社区
    World is powered by solitude
    VERSION: 3.9.8.5 · 32ms · UTC 19:17 · PVG 03:17 · LAX 12:17 · JFK 15:17
    Developed with CodeLauncher
    ♥ Do have faith in what you're doing.